나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51912 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ""진새골마을"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택이 주를 이루고 일부 근린생활시설, 소규모공장 및 임야 등이 혼재하는
산간 취락지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 볼때
제반 대중교통의 편의성은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지에 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 약5~6m의 세로의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,
특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 콘크리트경사스라브지붕 단층건 제2종근린생활시설(사용승인: 2025-12-02)로서,

- 외벽 : 사이딩판넬 마감 등
- 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감 등
- 창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

근린생활시설(현황공실)로 이용 중입니다.
상당기간 방치된 상태 입니다.

설비내역

통상의 위생 및 급배수시설 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 근린생활시설(현황공실)로 이용중, 상당기간 방치된 상태임.
3. 2026. 6. 23.자 유치권자 김지민, 송성호로부터 공사대금 금 366,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 307-20 (신주소: 경기도 광주시 진새골길75번길 19)에 소재한 제2종근린생활시설 건물과 그 부지를 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경51912 (1)이며, 감정가는 631,916,870원입니다.

토지는 총면적 522.00㎡ (약 157.9평)이며, 건물은 총면적 154.31㎡ (약 46.7평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이고, 채권자는 구성농업협동조합입니다.

주요 특이사항으로는 유치권이 있으며, 상당 기간 방치된 공실 상태의 근린생활시설입니다.

매각 조건으로는 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "진새골마을" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택이 주를 이루며, 일부 근린생활시설, 소규모 공장 및 임야 등이 혼재하는 산간 취락지대입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 제반 대중교통의 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 완경사지에 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로는 약 5~6m의 세로의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당하여 다수의 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액은 656,722,241원입니다.

말소기준권리는 2023년 11월 08일자 구성농업협동조합의 근저당권(금 598,000,000원)입니다.

본건과 관련된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (갑9, 갑10): 김수한 -> 황재호

* 근저당권 (을11): 구성농업협동조합 (말소기준권리)

* 가압류 (갑11, 갑12): 하나캐피탈, 주식회사 케이비국민카드 (말소 예정)

* 압류 (갑13): 광주시 (말소 예정)

* 임의경매 (갑14): 구성농업협동조합 (본건 경매)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (갑3, 갑4): 김수한 -> 황재호

* 근저당권 (을11): 구성농업협동조합 (말소기준권리)

* 가압류 (갑5, 갑6): 하나캐피탈, 주식회사 케이비국민카드 (말소 예정)

* 임의경매 (갑7): 구성농업협동조합 (본건 경매)

* 압류 (갑8): 광주시 (말소 예정)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 특이사항:

* 2026년 06월 23일자 유치권자 김지민, 송성호로부터 공사대금 366,000,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. (유치권 성립 시 인수 또는 별도 부담 발생 가능성 있음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:

4. 상권분석

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 임야 등이 혼재된 산간 취락지대입니다.

본건은 제2종근린생활시설로 이용 중이나 현재 공실 상태로 상당 기간 방치되어 있습니다.

지역 개발 가능성과 잠재적 수요를 파악하기 위해 주변의 상권 및 유동인구 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 가능, 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 다만, 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 편의시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 산간 취락지대 특성상 조용한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 김지민, 송성호가 주장하는 366,000,000원의 공사대금 유치권은 성립 여부가 불분명하여 인수 또는 별도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 건물 상태: 상당 기간 방치된 상태이므로, 건물 노후화 및 파손으로 인한 상당한 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 가능성이 높습니다. (사용승인일 2005년 12월 02일)

* 토지이용 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 엄격한 토지 이용 규제가 적용되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있으며, 임차인 확보를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 경매 건으로, 제2종근린생활시설로 이용 가능합니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 366,000,000원의 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불분명하여 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

건물은 상당 기간 방치되어 공실 상태이며, 이에 따른 수리 및 관리 비용 발생이 예상됩니다.

또한, 토지가 여러 규제 지역에 속해 있어 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 명확한 권리 분석, 현장 답사를 통한 건물 상태 파악, 그리고 향후 활용 계획 수립이 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 유치권 등 잠재적 리스크를 고려하여 적정 입찰가를 산정하고, 인수 후 리모델링 및 임대/활용 계획을 성공적으로 실행한다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 지역 개발 가능성 및 성장 잠재력을 면밀히 분석하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 및 조사가 필요합니다.

* 유치권의 성립 여부 및 확정 금액

* 건물 상태에 대한 정밀 진단 및 예상 수리 비용

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 동향

* 향후 지역 개발 계획 및 정책 변화

* 명도 가능성 및 소요 비용

* 임대 수익률 및 회수 기간 분석

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

입찰 참여 시에는 위 고려사항들을 종합적으로 검토하여, 본인의 투자 성향과 리스크 감내 수준에 맞는 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가 이하에서 시작하여, 잠재적 리스크 요인(유치권, 건물 상태 등)에 대한 충분한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.