나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52534 [1] 경기도 안성시 보개면 기좌리 13-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 삼죽면 소재 "동아방송예술대학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은
농경지 및 임야를 위주로 일부에 단독주택이 산재하는 농촌지대로서, 제반여건은 무난함.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 보개면 소재 "보개면행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은 농
경지를 위주로 근린생활시설이 산재하는 시외곽 농촌지대로서 제반여건은 무난함.

교통상황

기호(14)에 차량접근이 가능하고, 동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
무난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
무난함.

형태 및 이용상태

공히 동하향 완경사지내 계단식 조성된 부정형의 토지로서, 전 및 부속토지(둑, 경사지,
일부 진입출입로)로 이용중임.

형태 및 이용상태

기호(1,7,9) : 남동 하향 완경사지내 계단식으로 조성된 자루형 및 방형의 토지로서 본건
내부 및 도로와의 경계에 옹벽 또는 보강토공사가 되어 있으며, 공업용 건부지로 이용중임.

기호(11) : 남서 하향 완경사지내 자체지면 평탄한 부정형의 토지로서, 동측보다는 저지,
서측보다는 고지로서 옹벽공사 등이 되어 있으며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)과 기호(11)의 사이로 로폭 약 3m내외의 콘크리트포장도로를 이용중임.

인접 도로상태

기호(14)는 서측 및 북측으로 로폭 약 4m 및 약 3m의 포장도로를 이용중이며, 기호(15,16,
17)은 기호(14)를 통하거나 남측으로 개설된 소폭의 비포장농로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(보개43, 산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(14) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(삼죽24,주거형), 가축사육제한구역(일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>임.
기호(15,16,17) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

제시목록 외의 물건

기호(14) 지상에는 후면 사진용지와 같이 소나무 2주가 소재하며, 토지단가에 포함하여 평
가함.

공부와의 차이

--.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 2009.07.10.자로 사용승인되고 2012년경에 증측된 일반목구조 및 경량철골조 판넬
지붕 및 폴리카보네이트지붕 2층건으로,
외벽 : 벽돌타일붙임 및 새시창
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 및 새시창
창호 : 하이새시창임.

기호(2-1) : 2009.07.10.자로 사용승인된 일반목구조 아스팔트슁글지붕 단층건으로,
외내벽 : 벽체노출
창호 : 트러스 노출로 별도의 창호 없음

기호(3) : 2013.04.05.자로 사용승인된 벽돌구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출 등
창호 : 하이새시 단창임.

기호(4) : 2013.04.05.자로 사용승인된 일반목구조 및 경량철골조 판넬지붕 및 폴리카보네
이트지붕 단층건으로,
외벽 : 벽돌타일붙임 및 벽돌노출쌓기, 판넬노출
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감, 판넬노출 등
창호 : 하이새시임.

기호(5,6) : 2013.04.05.자로 사용승인된 벽돌구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 벽돌노출쌓기 및 판넬노출 등
내벽 : 벽돌노출쌓기 및 판넬노출 등
창호 : 하이새시임.

기호(8) : 2014.04.09.자로 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출임.

기호(10) : 2014.04.09.자로 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출임.

기호(12,13) : 2017.03.17.자로 사용승인된 일반철골구조 패널지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출
창호 : 하이새시 단창임.

기호(13-1) : 2017.03.17.자로 사용승인된 일반철골구조 패널지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출
창호 : 전시창 및 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2,4) : 관리사로 이용중임.
기호(2-1) : 정자임.
기호(3) : 관리사 창고로 이용중임.
기호(5,6) : 사육사로 이용중이나 현재 공실 상태임.
기호(8) : 제조장으로 이용중임.
기호(10) : 창고로 이용중임.
기호(12,13) : 제조장으로 이용중임.
기호(13-1) : 사무실로 이용중임.

설비내역

건축물대장상 기호(2,4)에 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비가 되어 있으며, 기호(8,
10,13-1)에 위생설비 및 급배수설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 개황도와 같이 부합물 및 종물 16동이 소재함.

공부와의 차이

기호(2-1)은 공부상 판넬지붕및폴리카보네이트지붕이나 실제로는 아스팔트슁글지붕이며,
기호(10)은 벽돌구조이나 실제로는 경량철골구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2.의 부속건물(정자)는 공부상 '판넬지붕 및 폴리카보네이트지붕'이나 현황 '아스팔트슁글지붕'임
3. 목록1 지상 건물(목록2. 내지 목록6.)들의 도로명 주소는 '보개삼원로 474-59'로 조회 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경52534 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안성시 보개면 기좌리 13-1

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,434,604,240원

토지면적: 3289.00㎡ (약 995평)

건물면적: 883.86㎡ (약 267평)

건물 제시외면적: 568.10㎡ (약 172평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 공동담보.

* 일괄매각, 제시외 건물 포함.

* 목록2.의 부속건물(정자)은 공부상 '판넬지붕 및 폴리카보네이트지붕'이나 현황 '아스팔트슁글지붕'임.

* 목록1 지상 건물(목록2. 내지 목록6.)들의 도로명 주소는 '보개삼원로 474-59'로 조회 됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 경기도 안성시 보개면 기좌리에 위치합니다.

* 주변은 농경지 및 임야 위주이며, 일부 단독주택 및 근린생활시설이 산재하는 시외곽 농촌지대입니다.

* 인근에는 동아방송예술대학교 및 보개면 행정복지센터가 소재합니다.

* 전반적인 입지 여건은 무난합니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 동측 및 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

* 토지는 동하향 완경사지 내 계단식으로 조성된 부정형 토지로서, 현재 전 및 부속토지, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. (일부 토지는 농림지역, 농업진흥구역 등 포함)

2.4. 도로 상태

* 본건 토지에는 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장도로 및 비포장 농로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 본건에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 담보가등기 등이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 7월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2016년 7월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. (일부 건물 등기부는 2017년 3월 27일 근저당이 말소기준권리 역할을 합니다.)

* 등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 약 23억원 이상으로 추정됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 실제 등기 여부는 추가 확인이 필요합니다. (잠재적 부담 가능성)

* 농업회사법인일성팜주식회사의 담보가등기는 말소기준권리보다 후순위로 추정되어 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 최종 확인이 필요합니다.

* 상기 외에는 인수되는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 농업회사법인주식회사와이에스농생명과학

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업자등록일: 2021-11-08, 대항력: 없음

* 농업회사법인주식회사제빵제분소

보증금: 0원, 차임: 300,000원, 사업자등록일: 2023-07-19, 대항력: 없음

* 총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 경기도 안성시 보개면 외곽 농촌 지역에 위치하며, 주변에 농경지, 임야, 일부 단독주택 및 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 주요 시설로는 동아방송예술대학교, 보개면 행정복지센터 등이 인근에 위치합니다.

* 공장 용도로 활용되고 있으며, 지역 개발 계획에 따라 성장관리계획구역에 포함되어 있습니다.

* 주변 상권이 발달한 지역은 아니며, 기본적인 생활 편의시설 및 공업 관련 시설 위주로 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 인근에 대학교(동아방송예술대학교)가 소재하며, 면사무소 등 관공서 접근성이 양호합니다.

* 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 일상생활 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 교통망을 통해 안성 시내 및 인근 도시 접근은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 실제 등기 여부는 확인 필요합니다. (잠재적 부담 가능성)

* 중복 병합, 공동 담보 사건으로 복잡한 권리관계가 수반될 수 있으므로, 입찰 전 법원 조사를 통해 최종 권리 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물(2-1, 정자)의 지붕 마감재와 공부상 현황이 상이하여 추후 하자 발생 시 문제될 수 있습니다.

* 일부 건물(5,6)은 '사육사'로 이용되었으나 현재 공실 상태이며, 용도 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 면적이 상당수(568.10㎡) 존재하므로, 이에 대한 매각 포함 여부 및 법적 처리를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 주변 지역에 대한 위성 지도 및 부동산 정보 검색 결과, 인근에 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

* 다만, 공장 용지 주변에 농경지 및 임야가 혼재되어 있어, 향후 개발 방향에 따라 환경 변화 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 안성시 보개면 기좌리에 위치한 공장 부지 및 건물입니다.

* 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 14억 3천여만 원입니다.

* 주변은 농촌 지대로서 일부 근린생활시설과 공장들이 산재해 있습니다.

* 권리 분석상 최선순위 근저당 이외의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '지상권' 등 소멸되지 않는 권리 유무를 최종 확인해야 합니다.

* 임차인은 모두 대항력 없는 임차인으로 인수 부담은 없습니다.

* 제시외 건물 면적이 많고, 일부 건물의 공부상 하자(지붕 마감)가 존재하는 점은 유의해야 합니다.

* 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안성시 보개면은 수도권 남부 지역으로, 산업단지와의 접근성이 있고 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 잠재적 개발 가치가 있습니다.

* 대지 면적(약 995평) 대비 건물 면적(약 267평) 비율이 적절하며, 다수의 부속 건물(제시외 포함)을 활용할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 적고, 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 현재 공장으로 이용 중이나, 주변 개발 계획에 따라 용도 변경 또는 사업 확장 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,434,604,240원입니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 상태, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 유사 공장 및 토지의 시세, 최근 경매 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가는 현 시세 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으나, 보수적으로 감정가의 90~100% 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. (약 1,291,143,816원 ~ 1,434,604,240원)

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 가치 평가와 함께, 해당 지역의 최근 부동산 동향 및 경매 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.