나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52534 [2] 경기도 안성시 삼죽면 진촌리 462-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 삼죽면 소재 "동아방송예술대학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은
농경지 및 임야를 위주로 일부에 단독주택이 산재하는 농촌지대로서, 제반여건은 무난함.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 보개면 소재 "보개면행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은 농
경지를 위주로 근린생활시설이 산재하는 시외곽 농촌지대로서 제반여건은 무난함.

교통상황

기호(14)에 차량접근이 가능하고, 동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
무난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
무난함.

형태 및 이용상태

공히 동하향 완경사지내 계단식 조성된 부정형의 토지로서, 전 및 부속토지(둑, 경사지,
일부 진입출입로)로 이용중임.

형태 및 이용상태

기호(1,7,9) : 남동 하향 완경사지내 계단식으로 조성된 자루형 및 방형의 토지로서 본건
내부 및 도로와의 경계에 옹벽 또는 보강토공사가 되어 있으며, 공업용 건부지로 이용중임.

기호(11) : 남서 하향 완경사지내 자체지면 평탄한 부정형의 토지로서, 동측보다는 저지,
서측보다는 고지로서 옹벽공사 등이 되어 있으며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)과 기호(11)의 사이로 로폭 약 3m내외의 콘크리트포장도로를 이용중임.

인접 도로상태

기호(14)는 서측 및 북측으로 로폭 약 4m 및 약 3m의 포장도로를 이용중이며, 기호(15,16,
17)은 기호(14)를 통하거나 남측으로 개설된 소폭의 비포장농로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(보개43, 산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(14) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(삼죽24,주거형), 가축사육제한구역(일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>임.
기호(15,16,17) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

제시목록 외의 물건

기호(14) 지상에는 후면 사진용지와 같이 소나무 2주가 소재하며, 토지단가에 포함하여 평
가함.

공부와의 차이

--.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 2009.07.10.자로 사용승인되고 2012년경에 증측된 일반목구조 및 경량철골조 판넬
지붕 및 폴리카보네이트지붕 2층건으로,
외벽 : 벽돌타일붙임 및 새시창
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 및 새시창
창호 : 하이새시창임.

기호(2-1) : 2009.07.10.자로 사용승인된 일반목구조 아스팔트슁글지붕 단층건으로,
외내벽 : 벽체노출
창호 : 트러스 노출로 별도의 창호 없음

기호(3) : 2013.04.05.자로 사용승인된 벽돌구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출 등
창호 : 하이새시 단창임.

기호(4) : 2013.04.05.자로 사용승인된 일반목구조 및 경량철골조 판넬지붕 및 폴리카보네
이트지붕 단층건으로,
외벽 : 벽돌타일붙임 및 벽돌노출쌓기, 판넬노출
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감, 판넬노출 등
창호 : 하이새시임.

기호(5,6) : 2013.04.05.자로 사용승인된 벽돌구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 벽돌노출쌓기 및 판넬노출 등
내벽 : 벽돌노출쌓기 및 판넬노출 등
창호 : 하이새시임.

기호(8) : 2014.04.09.자로 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출임.

기호(10) : 2014.04.09.자로 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출임.

기호(12,13) : 2017.03.17.자로 사용승인된 일반철골구조 패널지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출
창호 : 하이새시 단창임.

기호(13-1) : 2017.03.17.자로 사용승인된 일반철골구조 패널지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출
창호 : 전시창 및 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2,4) : 관리사로 이용중임.
기호(2-1) : 정자임.
기호(3) : 관리사 창고로 이용중임.
기호(5,6) : 사육사로 이용중이나 현재 공실 상태임.
기호(8) : 제조장으로 이용중임.
기호(10) : 창고로 이용중임.
기호(12,13) : 제조장으로 이용중임.
기호(13-1) : 사무실로 이용중임.

설비내역

건축물대장상 기호(2,4)에 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비가 되어 있으며, 기호(8,
10,13-1)에 위생설비 및 급배수설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 개황도와 같이 부합물 및 종물 16동이 소재함.

공부와의 차이

기호(2-1)은 공부상 판넬지붕및폴리카보네이트지붕이나 실제로는 아스팔트슁글지붕이며,
기호(10)은 벽돌구조이나 실제로는 경량철골구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 안성시 삼죽면 진촌리 462-8에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 평택지원 2024타경52534 (2)

* 소재지: 경기도 안성시 삼죽면 진촌리 462-8

* 용도: 근린시설

* 감정가: 312,116,000원

* 토지면적: 700.00㎡ (약 211.75평)

* 건물면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

* 제시외 건물 면적: 266.20㎡ (약 80.54평)

* 매각대상: 토지매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인 (임차인 현황과는 상이할 수 있어 주의 요망)

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안성시 삼죽면 소재 "동아방송예술대학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야를 위주로 일부 단독주택이 산재하는 농촌지대입니다. 또한, "보개면행정복지센터" 북측 인근에는 농경지를 위주로 근린생활시설이 산재하는 시외곽 농촌지대로 파악됩니다.

* 교통상황: 기호(14)의 경우 차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 전반적으로 본건까지 차량 접근이 가능하고, 서측 인근에도 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 일부 계획관리지역, 성장관리계획구역(보개43, 삼죽24), 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등에 해당합니다. 구체적으로 필지별로 용도지역 및 제한사항이 상이하므로, 정확한 토지 이용 계획 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 동아방송예술대학교 및 보개면행정복지센터와 인접하여 교육 및 행정 시설 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2016년 7월 4일 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을16)

* 건물: 2016년 7월 4일 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을4)

* 주요 등기 현황:

* 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 농업회사법인일성팜주식회사 명의의 소유권이전담보가등기(갑11/을7, 2022-02-17)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 장승의 명의의 소유권이전(갑16, 2024-11-29) 등 후순위 권리 관계가 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 예 (농업회사법인(주)예송)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-07-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 진 (진흥스마트팜주식회사)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 파악된 임차인 기준)

* 물건명세서 비고: "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 "지상권개요"가 명시되어 있으나, 등기부등본 상 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있어 상이한 부분이 확인됩니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 근린생활시설로 분류되며, 주위는 농경지, 임야 등과 함께 일부 근린생활시설 및 주택이 산재한 지역입니다.

* 동아방송예술대학교 및 보개면행정복지센터 인근에 위치하여, 지역 커뮤니티 활동 및 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다.

* 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 제시된 건물 중 일부(기호 8)는 제2종근린생활시설로 용도 분류되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 활용해야 합니다.

* 편의시설: 보개면행정복지센터 인근으로 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 교육/문화: 동아방송예술대학교 인근으로 교육 및 문화적 시설 접근성이 있습니다.

* 주거 환경: 농촌 지역 특유의 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 불일치: '대항력있는임차인'이라고 명시된 특이사항과 실제 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 기재된 내용 간에 모순이 있습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 계약의 유효성, 대항력 유무에 대한 철저한 조사 및 법률 자문이 필수적입니다.

* 매각 불포함 권리 존재 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 등기부등본상 해당 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 이 불일치에 대한 명확한 확인이 필요하며, 예상치 못한 권리 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각되나, 제시외 건물의 법적 취득 경위, 현황, 철거 또는 활용 가능성 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 일부 토지가 준보전산지, 농림지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 개발 행위 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 여러 사건이 병합되어 진행되거나 공동 담보로 묶여 있어, 복잡한 권리 관계 및 매각 절차에 대한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시의 농촌 지역에 위치한 근린시설 용도의 토지 및 건물입니다. '동아방송예술대학교' 및 '보개면행정복지센터' 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 다수의 선순위 권리는 말소될 예정이나, '대항력 있는 임차인' 관련 명시와 실제 임차인 현황 간의 불일치, 물건명세서와 등기부등본 상의 권리 소멸 여부 차이 등은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다. 제시외 건물의 일괄 매각 조건과 토지이용계획상의 제한 사항도 종합적으로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낙찰가율이 높지 않다면, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 근린시설 용도로, 주변 지역의 수요에 맞는 사업(예: 임대업, 소매업, 서비스업 등)을 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 제시외 건물 포함으로, 토지 활용도를 높여 부가적인 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 312,116,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 파악된 권리 관계, 임차인 현황, 제시외 건물 포함 여부, 토지이용계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 임차인 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인을 통해 인수될 수 있는 부담을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 정확한 시세 조사 및 현장 조사를 통해 위험 요소를 충분히 반영한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.