나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41814 [4] 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피
스텔, 근린생활시설, 학교, 업무용건물 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 서측인근에 1호선 '서정리역' 이 위치하며, 인근에 소재하는
버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상17층으로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임
내벽 : 페인팅 마감
창호 : 샷시 창호임

이용상태

-기호(1): 집합건축물대장상 용도는 일반음식점(현황 공실)임.
-기호(2)∼(4): 집합건축물대장상 용도는 의원(현황 공실)임.

설비내역

위생급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역), 상대보호구역(서정리초교), 절대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역
(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 평택시 이충동 457-21번지 고덕시티 2층 201호에 소재한 부동산임의경매 물건입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경41814 (4)이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건물명은 고덕시티이며, 해당 물건의 용도는 근린상가로 등재되어 있습니다.

감정평가액은 797,000,000원입니다.

토지 면적은 25.22㎡ (약 7.63평)이며, 토지 지분 면적은 25.2163㎡ (약 7.63평)입니다.

건물 면적은 120.00㎡ (약 36.30평)이며, 건물 지분 면적 또한 120㎡ (약 36.30평)입니다.

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 5층, 지상 17층 규모이며, 사용승인일은 2020년 01월 22일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 이충동 소재 '서정리초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 업무용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진입이 용이하며, 서측 인근에 지하철 1호선 '서정리역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도가 양호하여 전반적인 교통 여건이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역이며, 중로 1류(폭 20m~25m)와 소로에 접해 있습니다.

주변에는 서정리초등학교가 위치하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 비행안전제6구역에 해당되어 일부 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 06월 09일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 2,520,000,000원)입니다.

본 건 경매는 2025년 04월 23일에 서인천신용협동조합(채권액 1,782,602,002원)에 의해 신청된 임의경매(사건번호 2025타경41814)입니다.

등기부 상 특이사항으로는 소유권 이전 1번 신탁 등기가 말소된 내역이 있습니다.

총 채권액은 2,520,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 해당 권리에 대한 세부 내용은 미상으로 인수 가능성을 확인해야 합니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

임대 관계가 미상이더라도 해당 물건을 명확히 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 현황 조사를 통해 인수 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 밀집한 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

집합건축물대장상 본 건물이 공동주택(아파트-도시형생활주택)으로 분류되어 있으나, 본 물건의 용도는 근린상가이며, 과거 일반음식점 및 의원으로 이용되었던 점을 고려할 때, 해당 층 또는 구역은 상업 용도로 활용되고 있음을 시사합니다.

서정리역 초역세권이라는 점과 주변의 인구 유입 요인을 바탕으로 잠재적 상권 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

현재는 공실 상태로 조사되었으나, 이는 향후 저렴한 임대료로 임차인을 유치할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 서정리역 도보 이용 가능 거리, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용 편리.

* 교육: 서정리초등학교가 인접해 있어 학군 관련 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 분류 및 용도 혼선: 건축물대장상 주 용도는 공동주택이나, 본 물건은 근린상가로 등재되어 있으며, 과거 음식점 및 의원으로 사용되었습니다. 이는 향후 행정 처리나 건물 관리 측면에서 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 현황 공실: 현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임차인 유치를 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 미상 권리 인수: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있으며, 이에 대한 세부 내용 파악 없이 낙찰 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 해당 지역이 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 향후 증축, 대수선 등 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 근저당권 설정액이 25.2억 원으로 매우 높아, 채무 변제로 인해 경매가 취하될 가능성이 있으며, 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 서정리역 인근에 위치한 근린상가 건물로, 교통이 편리하고 주변 상권이 발달하여 투자 가치가 있는 물건입니다.

서정리역 초역세권 입지와 주변의 풍부한 배후 수요는 긍정적인 요소입니다.

다만, 본 건물이 공동주택으로 분류된 아파트 단지 내에 위치한 상가라는 점, 현재 공실 상태라는 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등은 신중한 검토가 필요합니다.

또한, 비행안전구역 지정으로 인한 건축 행위 제한 가능성도 유의해야 합니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 서정리역과의 뛰어난 접근성으로 유동인구 확보 용이.

* 지역 개발 잠재력: 평택시의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화 기대.

* 공실 활용: 현재 공실 상태를 활용하여 시세 대비 저렴한 가격으로 매입 후, 임대 수익 극대화 가능.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 자산 가치 상승 및 활용도 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

입찰가는 감정평가액 797,000,000원을 참고하되, 본 물건의 입지 조건, 건물 상태, 주변 시세, 현 공실률, 권리 분석 결과, 그리고 비행안전구역 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

또한, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 참고하여 합리적인 수준에서 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.