나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83956 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-9 엠타운 3동 지2층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제지2층 제비02호로서,

외벽 : 벽돌타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 "제지2층"으로 등재되어 있으나, 현황 지하 1층인바, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.등기사항전부증명서상 '제지2층'으로 등재되어 있으나, 현황 지하1층임
2.주택도시보증공사로부터 2026.01.06.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경83956 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-9 엠타운 3동 지2층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.82㎡ (약 16.0평)

토지지분: 52.824㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.13㎡ (약 17.3평)

건물지분: 57.13㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내

해당층: 등기사항전부증명서상 '제2층' 등재, 현황 지하1층

사용승인일: 2011-11-25 (총괄표제부 기준)

1.4. 감정평가 요약

감정평가서상 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 소재하며, 내유초등학교 북동측 인근에 위치함. 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능한 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근은 용이하며, 단지 서측으로 포장도로에 접하고 있음. 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 01월 27일자 포천세무서장의 압류(갑4)임. 매각으로 인해 낙찰자는 법원 매각 공고된 권리 이외에 인수하는 권리가 없음.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전 (김남용, 2012-06-11)

* 주택임차권 (김두철, 100,000,000원, 2023-10-18 말소 예정)

* 전입일자: 2021-09-06

* 확정일자: 2021-08-10

* 소유권이전 (김택현, 2021-09-10)

* 압류 (포천세무서장, 2023-01-27 말소 예정)

* 압류 (의정부세무서장, 2024-04-15 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 102,624,258원, 2024-10-28 개시)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 100,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-09-06

* 확정일자: 2021-08-10

* 배당신고일자: 2023-10-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상세: 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인 김 은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였음. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 내유동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임. 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있으며, 초등학교 등 교육 시설과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있음.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 내유초등학교 인근 위치.

* 편의시설: 지역 내 상업시설 및 편의점, 마트 등 이용 가능.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함. 다만, 대중교통망이 아주 발달된 지역은 아닐 수 있음.

5.3. 환경

혐오 시설 관련 정보는 제공되지 않았으나, 주변 환경은 주택 및 상가가 혼재된 일반적인 택지지구의 형태를 띰.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 불일치

등기사항전부증명서상 '제2층'으로 등재되어 있으나, 현황은 지하1층임. 이는 실제 이용 가치 및 거래 시 혼동을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필수적임.

6.2. 임차인 관련 확약서

주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용에 따라 임차인의 대항력은 없으나, 관련 계약 및 확약서 내용을 면밀히 검토할 필요가 있음. (단, 현재 분석상으로는 인수 부담 없음)

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone)

* 가축사육제한구역 (일부 제한)

* 과밀억제권역

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 원임. 경매 절차상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점임. 등기부상 2층으로 기재되어 있으나 실제는 지하 1층이라는 점은 현장 답사를 통해 명확히 확인해야 할 사항임. 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 적정 입찰가 산정을 통해 투자가치 판단이 필요함.

8. 투자 포인트

* 보증금 미인수: 임차인 관련 서류 확인 결과, 낙찰자의 보증금 인수 부담이 0원임.

* 입지: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 가격 메리트: 감정가 1억 원 대비, 면적(57.13㎡)과 주변 신축 다세대 매매가격을 고려 시, 적정 입찰을 통해 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 1억 원은 합리적인 수준으로 판단됨. 최근 실거래가 분석 시, 유사 면적의 신축 다세대 주택은 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원대에 거래된 사례가 있으나, 본건은 지하층이라는 점과 건축 연도를 감안해야 함.

따라서, 현재 감정가인 1억 원을 기준으로 하되, 현장 답사 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 1억 원 ~ 1억 1천 5백만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 최종 입찰가는 경매 당일 입찰 참여자들의 분위기와 시세 변화 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.