나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140454 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-84 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 "까치산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층건내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 되어있음.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 건축물대장 현황도면상 301호가 현황(현관문표시) 302호이고 건축물대장 현황도면상 302호가 현황(현관문표시) 301호로서, 건축물대장 현황도면과 현황이 상이(후첨 내부구조도 참고)하나 탐문조사시 현황에 따라 거주하고 있는 것으로 조사되어 귀 원 담당자 협의에 따라 현황 301호(건축물현황도상 302호)를 기준으로 평가하였으니 경매 입찰 및 업무시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부와 현황 호수 상이. 매각대상물건은 현황(현관문 표시) 301호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140454 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-84 제3층 제301호 (신주소: 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-18)

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

토지지분: 3.097094㎡ (약 0.94평)

건물면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

건물지분: 5.935929999999999㎡ (약 1.80평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최O (강제경매 신청 채권자)

건축년도: 1999년

2. 입지조건

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본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

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말소기준권리: 북부산세무서장 귀하의 압류 (2023-02-24 접수, 갑7) 입니다.

이 물건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부등본 상 압류 및 강제경매 기록이 다수 존재하나, 모두 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이O수

대항력: 있음

전입일자: 1999-10-08

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원

주의사항: 금액이 미상이라도 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 전O숙

대항력: 없음

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원

* 임차인: 최O

대항력: 있음

전입일자: 2020-05-28

확정일자: 2020-05-28

배당신고일자: 2024-11-04

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

비고: 본 경매 사건의 채권자로, 대항력 있는 임차인이기도 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

본건의 경우, 대항력 있는 임차인 최O의 보증금 200,000,000원이 존재하며, 채권자이기도 합니다. 제공된 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 실제 낙찰 시 인수되는 보증금이 있는지에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

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본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

인근에 까치산역이 소재하여 역세권의 이점을 가지며, 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

다만, 대규모 상업시설이나 특정 상권이 발달한 지역은 아니므로, 지역 내 소비 수준 및 수요에 기반한 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

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* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다.

* 교육: 인근 학교 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 지역 내 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거지역으로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 호수 불일치: 공부상(건축물대장 현황도면) 호수와 실제 현관문 표시 호수가 상이합니다. 본건은 공부상 302호이나 현황 301호로 사용 중이며, 감정평가도 현황 기준으로 이루어졌습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 거래 시 혼란을 야기할 수 있는 중대한 사항입니다.

* 대항력 있는 임차인: 이O수(1999년 전입, 보증금 미상)와 최O(2020년 전입, 보증금 200,000,000원) 두 명의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히 최O는 본 경매의 신청 채권자이기도 하여, 낙찰 금액에 따라 보증금 인수 여부가 불확실하며, 인수 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1999년 준공으로 비교적 오래된 건물에 해당합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 까치산역 인근에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건입니다. 감정가는 243,000,000원입니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 공부상 호수와 실제 점유 호수가 다른 점, 그리고 두 명의 대항력 있는 임차인(특히 보증금 2억원의 임차인이 채권자이기도 한 점)이 존재한다는 점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 권리관계와 현황상의 불일치로 인해 낙찰 후 명도 과정 및 재산권 행사에 상당한 어려움이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능한 역세권이라는 점은 장점입니다.

* 주거 수요: 화곡동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 시세 차익 가능성: 위에서 언급된 리스크 요인들을 적절히 해결하고 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 시기의 다세대주택은 약 400만원 ~ 430만원/㎡ 수준의 거래가 이루어지고 있습니다. 본건 건물 면적 59.30㎡를 기준으로 할 때, 이를 환산하면 약 237,200,000원 ~ 254,990,000원 수준입니다.

감정가 243,000,000원은 이러한 시장가와 유사한 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건은 공부와 현황 호수 불일치, 대항력 있는 임차인(특히 2억원 보증금의 임차인 겸 채권자)의 존재라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 법적 분쟁, 보증금 인수 가능성 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준으로 제시합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.