나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10225 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2023-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 토평동 소재 "인정오름" 남동측 인근(기호1,2,3) 및 서귀포시 동홍동 소재 "동홍동주민센터"남동측 인근(기호4,5)에 위치하는 부동산(토지2/건물3)으로서, 인근은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대(기호1,2,3) 및 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대(기호4,5)임.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 바, 제반교통상황은 양호함. 기호(4) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 남측하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용 중임. 기호(4) : 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북서측으로 폭 약 35 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(4) : 본건 남측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-06)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임. 기호(4) : 제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 지상, 본건 건물 기호(2) 1층, 본건 건물 기호(5) 4층 및 옥탑에 제시외건물(종물및부합물) ㄱ ~ ㅇ 및 제시외조경 ㅈ 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지 및 건물을 감정평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 참고사항 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물로서, (사용승인일 : 2017.06.16) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, 바닥 : 타일깔기, 에폭시코팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임. - 기호(3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일 : 2017.06.16) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, 바닥 : 타일깔기, 에폭시코팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임. - 기호(5) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물로서, (사용승인일 : 2015.04.20) 외벽 : 스타코 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 숙박시설(휴양펜션)등으로 이용중임. 기호(3) : 숙박시설(휴양펜션)등으로 이용중임. 기호(5) : 단독주택(소매점/다가구주택)등으로 이용중임.

설비내역

기호(2),(3) : 보일러에 의한 난방설비, 천정형에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음. 기호(5) : 보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물배치도/건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호(2) : 등기사항전부증명서상 건물명칭이 『에이동』으로 기재되어 있으나, 현장조사 결과 건물명칭이 『비동』 으로 표시되어 있는 것을 확인하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 기호(3) : 등기사항전부증명서상 건물명칭이 『비동』으로 기재되어 있으나, 현장조사 결과 건물명칭이 『에이동』 으로 표시되어 있는 것을 확인하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 기호(5) : 등기사항전부증명서상 별도의 건물명칭이 기재되어 있지 아니하나, 현장조사 결과 건물명칭이 『화인빌』 로 표시되어 있는 것을 확인하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 - 본건 건물 기호(5)는 현장조사 결과 다락이 소재하는 바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 다락의 소재 여부 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 사진용지 참조) - 본건 건물 기호(2),(3),(5)는 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용상황, 면적, 설비 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용상황, 면적, 설비 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-5) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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사건번호: 제주지방법원 2026타경10225 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 2023-1

용도: 숙박시설 (건물 2, 3) 및 단독주택(소매점/다가구주택) 등 (건물 5)

감정가: 2,554,186,240원

토지 면적: 1240.00㎡ (약 375.05평)

건물 총 면적: 733.10㎡ (약 221.77평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 제주은행

중복 사건/공동 담보 여부: 중복 사건, 공동 담보

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2. 입지조건

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위치: 본건은 서귀포시 토평동 소재 "인정오름" 남동측 인근에 위치하며, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대 및 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대에 속합니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다. 또한, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 형태 및 이용: 남측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용 중입니다. 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용 중입니다.

토지이용계획:

* 기호 1: 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 공장설립제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역.

* 기호 4: 제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역.

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3. 권리분석

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말소기준권리: 2016년 4월 28일자 제주은행 근저당권 (등기구분: 을5)

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

주의사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 제주은행의 지상권 설정은 말소된 것으로 확인됩니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 전부 일괄 매각되며, 제시외 건물(목록 2-1 내지 2-5) 및 부합물(조경수, 석, 시설물 등)도 포함하여 평가되었습니다.

* 건물 명칭 혼동: 건물 2와 3은 등기사항전부증명서상 명칭이 현황과 서로 바뀌어(A동/B동) 표시되어 있으니, 업무 진행 시 참고하시기 바랍니다. 건물 5는 현황상 '화인빌'로 표시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 윤OO: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-10-28, 배당신고 2026-05-20, 대항력 없음.

* 장OO: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-12-28, 배당신고 2026-05-21, 대항력 없음.

* 장OO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-05-03, 대항력 없음.

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계 미상: 전체 임차인의 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 내부 미확인: 건물 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 관련 사항은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사 건물을 기준으로 작성되었습니다.

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4. 상권분석

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본 물건이 소재한 서귀포시 토평동 지역은 관광지와 주거지가 혼합된 지역으로, "인정오름" 등 자연 경관을 이용하는 관광객 수요와 서귀포시 지역 주민들의 생활 수요를 동시에 기대할 수 있습니다.

서귀포시 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 향후 개발 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

주변에 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

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5. 생활정보

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교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 소로 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 편의성은 추가적인 확인이 필요합니다.

편의시설: 서귀포시 지역의 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

교육시설: 제2종일반주거지역에 해당하므로 인근에 교육시설이 존재할 가능성이 있습니다.

혐오시설: 제공된 자료 내에서 주변 지역에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

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6. 잠재적리스크

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중복 사건 및 공동 담보: 다수의 채권자가 얽혀 있어 경매 절차 진행 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

건물 명칭 불일치: 등기부와 현황의 건물 명칭이 달라 혼동을 야기할 수 있으며, 추후 행정 절차 진행 시 불편함이 발생할 수 있습니다.

감정가 대비 권리 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액(2,226,612,162원)이 감정가(2,554,186,240원)에 육박하므로, 경매가가 높아질 경우 낙찰 후 부담이 커질 수 있습니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 명시: 등기부상 말소 처리되어 있더라도, 해당 권리의 존속 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

내부 미확인: 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 실제 상태와 다를 가능성이 있으며, 이로 인해 예상치 못한 보수 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 용도 혼합: 숙박시설과 단독주택(소매점/다가구주택) 등 복합적인 용도로 이용 중으로, 향후 운영 또는 재개발 시 복잡성이 수반될 수 있습니다.

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7. 종합의견

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본 물건은 서귀포시 토평동에 위치한 숙박시설 용도의 부동산으로, 관광객 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 채무, 복잡한 권리 관계, 건물 명칭 불일치, 내부 미확인 등 권리 분석 및 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

전반적인 채권 총액이 높아 입찰 시 신중한 접근이 필요하며, 낙찰 후 추가적인 자금 투입 가능성을 염두에 두어야 합니다.

제시외 건물 및 부합물을 포함한 일괄 매각이라는 점, 그리고 건물 내부 미확인 상태는 잠재적 가치 상승 요인이 될 수도, 혹은 추가 비용 발생 요인이 될 수도 있습니다.

특히, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 명시는 반드시 확인하고 해결해야 할 중요한 사항입니다.

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8. 투자포인트

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입지: 서귀포시 관광지 인근으로 숙박시설 운영에 유리한 잠재적 가치를 지닙니다.

토지 활용: 숙박시설 외 용도지역 규제 범위 내에서 다양한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용의 용이성을 높일 수 있습니다.

가치 상승 잠재력: 건물 명칭 불일치 문제 해결 및 내부 상태 개선 시 숙박시설로서의 경쟁력 및 가치 증대가 기대됩니다.

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9. 예상입찰가

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감정가: 2,554,186,240원

등기부 채권 총액: 2,226,612,162원

인수되는 임차인 보증금: 0원

본 건의 정확한 예상 입찰가는 물건의 현황, 주변 시세, 향후 시장 전망, 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산출해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되기도 하나, 본 건의 경우 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계를 감안하여 보다 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 별도의 심층 분석 및 현장 조사를 통해 구체적인 시장 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.