나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50254 [1] 전라남도 순천시 동외동 19-48 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 동외동 소재 ‘순천시립그림책도서관’동측 인근 등에 위치하며, 부근은 기존 주택 및 상가지대로서 지역주택조합 아파트 건축 예정지에 편입되는 지역임.

교통상황

간선도로 근처로 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 자루형의 평지로 주택부지로 이용중임. 기호(2): 사다리형 평지로 주로 주거나지 및 일부에 소규모 건물이 소재함. 기호(3): 사다리형 평지로 주거나지임.

인접 도로상태

기호(1).(2): 소폭의 진입로에 접함. 기호(3): 지적도 등을 고려시 기존 소폭의 진입로가 있었을 것으로 보이나, 현재는 본건 및 주변 멸실된 상태로 도로상태 파악하기 곤란함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :일반상업지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역임. 기호(2),(3) :일반상업지역, 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

'지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 본건 토지(1),(2)지상에 등기사항전부증명서상 순천동외동지역주택조합 소유로 등재된 건물과 동일 또는 유사한 제시외건물(ㄱ)~(ㄹ)이 소재하고 있으며, 당해 제시외건물은 현장조사시 철거 예정 및 철거 진행중 건물로서 현상 이 매우 불량한 상태로 평가가치가 희박한 상태임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

제시외건물 매각제외(철거예정 및 철거중)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50254 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 박진태외 1명 (본 경매 개시 결정 채권자)

물건 종류: 토지

감정가: 317,580,000원

1.2. 소재지 정보

소재지: 전라남도 순천시 동외동 19-48

토지 면적: 201.00㎡ (약 60.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡ (건물 매각 제외)

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 145.32㎡ (매각 대상에서 제외되며, 철거 예정 및 철거 중)

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지 매각

건물 매각 제외: 있음

제시외 건물 매각 제외: 있음 (철거 예정 및 철거 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 동외동 19-48에 위치하며, 순천시립그림책도서관, 동외동주민센터와 인접하고 있습니다. 본 지역은 기존 주택 및 상가 지대로 형성되어 있으며, 특히 지역주택조합 아파트 건축 예정지에 편입되어 있어 향후 대규모 주거 단지 조성이 기대되는 지역입니다.

2.2. 교통상황

간선도로에 근접하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준이며, 봉화로, 17번, 22번 도로 등을 이용해 광양, 여수 등 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 순천역, 순천버스터미널, 서순천IC, 순천IC도 인접하여 광역 교통망 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 8월 1일 접수된 박진태외 1명 명의의 근저당권 (채권최고액 750,000,000원).

본 경매는 2026년 2월 24일 박진태외 1명 명의의 근저당권에 의한 임의경매로 개시되었습니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 6,838,407,122원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

주의: 현재 철거 중인 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 불분명하여 권리관계 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원.

이에 따라 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 공동담보 물건으로 진행됩니다.

법정지상권 성립 여지가 불분명합니다.

제시외 건물(총 145.32㎡)은 매각 대상에서 제외되며, 현재 철거 예정 또는 철거 진행 중으로 평가 가치가 희박한 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본 물건은 지역주택조합 아파트 건축 예정지에 포함되어 있으며, '힐스테이트 순천 리버시티'와 같은 대규모 신축 아파트 단지 개발이 예정되어 있어, 향후 지역 가치 상승 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

4.2. 용도 지역

일반상업지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이는 상업 및 주거 개발 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

순천시립그림책도서관, 동외동주민센터 등 공공시설이 인접해 있습니다. 순천중앙병원, 순천의료원 등 의료시설 접근성이 양호하며, 순천시청, 순천경찰서 등 관공서도 가까이에 위치합니다. 또한, 순천 도심 '문화의 거리' 및 중앙동 상권과 인접하여 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 현재 물건지 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여부 불분명

현재 철거 중인 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 존재하여, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 제시외 건물 관련

매각 대상은 아니지만, 현장에 남아있는 제시외 건물(145.32㎡)의 철거 과정에서 발생할 수 있는 간접적인 영향(소음, 분진 등)을 고려해야 합니다.

6.3. 도로 접근성

감정평가서 상 일부 필지(기호(3))의 도로 상태 파악 곤란(멸실)이 언급되었으나, 전체적으로는 소폭의 진입로에 접하며 주변 도로망은 양호한 편입니다.

6.4. 지역 개발로 인한 건설 소음 및 분진

예정된 대규모 아파트 단지(힐스테이트 순천 리버시티) 건설 기간 동안 일시적인 소음 및 분진 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 동외동에 위치한 토지로, 지역주택조합 아파트 건축 예정지에 포함되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 순천시립그림책도서관 등 문화 시설과 병원, 상업 시설이 인접해 생활 편의성이 우수하며, 사통팔달의 교통망을 갖추고 있습니다. 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 법정지상권 성립 여지 불분명, 철거 중인 제시외 건물 등 명확히 확인하고 해결해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

대규모 주거 단지 개발 예정으로 인한 지가 상승 기대.

일반상업지역 지정으로 인한 다양한 개발 가능성.

순천시의 주요 편의 시설 및 교통망 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 317,580,000원을 기준으로 하되, 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물 철거 상황, 주변 개발 계획의 구체화 정도, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 제시된 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.