나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50253 [1] 전라남도 여수시 선원동 1256 남양아파트 203동 7층709호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 여수시 선원동 소재 여선중학교 북서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 709호(남향, 복도식)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스보일러, 소화전, 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지로서 계단식으로 조성된 유사사다리형의 완경사지이며 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복4차로의 중로와 2차로의 소로에 접하고 북측과 서측으로 왕복 2차로의 소로에 접하며, 동측과 북측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지 1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>이고, 본건 아파트부지 2)는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m ), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표 면구역<공항시설법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납관리비 620,000원 정도 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50253 (1)

소재지: 전라남도 여수시 선원동 1256 남양아파트 203동 7층709호

용도: 아파트

감정가: 105,000,000원

토지면적: 43.44㎡ (약 13.14평)

건물면적: 49.98㎡ (약 15.12평) - 전용면적. 공급면적은 별도 확인 필요.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여수제일신용협동조합 (추정)

주의사항: 미납관리비 620,000원 (2026년 3월 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 여수시 선원동 소재, 여선중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 단지 동측으로는 왕복 4차로의 중로와 2차로의 소로에 접하고 있으며, 북측과 서측으로는 왕복 2차로의 소로에 접해 있습니다. 동측과 북측 도로를 통해 단지 내로 차량 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건의 아파트 부지는 제2종일반주거지역이며, 소로1류, 소로2류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당됩니다.

1.1. 1.주변시설 및 혐오시설 정보

주변 시설: 남양아파트는 여수시 선원동 1256번지에 위치하며, 무선2길 및 무선3길에 인접해 있습니다. 단지 인근에는 여선중학교가 있으며, 주변 지역은 주거지와 상가가 혼합된 지역입니다. (검색 결과 기반)

혐오 시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건지 주변에 명확한 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 나타나지는 않았습니다. 다만, 여수시 전반적으로 갈등 유발 예상 시설(장례식장, 동물화장장 등)에 대한 주민 민원 및 조례 제정 사례가 있는 점을 미루어 볼 때, 신규 시설 입지 시에는 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다. (검색 결과 기반)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 17일 접수된 여수제일신용협동조합의 근저당권 (을5)이 본 건의 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들, 예를 들어 케이비캐피탈주식회사의 가압류(갑9) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 물건명세서 등에 별도 확인이 필요합니다.

등기부상 주요 권리 현황:

* 소유권 이전: 김운용, 김경애(지분), 김운용(지분), 김주인, 김민규 외 1명(상속), 김민규(경정) 순으로 등기되었습니다.

* 근저당권: 여수제일신용협동조합 (말소기준권리)

* 가압류: 케이비캐피탈주식회사

* 임의경매: 여수제일신용협동조합 (본건 경매 개시)

등기부채권 총액: 98,191,125원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

주위 환경: 본 물건이 위치한 선원동 일대는 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역입니다. 이를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

이용 상태: 현재 본 물건은 아파트로서 주거용으로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 이루어진 15층 건물 중 7층 709호에 해당하며, 남향 배치에 복도식 구조입니다.

설비 내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 생활에 필요한 설비는 갖추고 있습니다.

주변 시설: 단지 북서측 인근에 여선중학교가 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납관리비: 2026년 3월 기준, 620,000원의 미납관리비가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

매각 불포함 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리가 물건 이용에 제약을 줄 수 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

주변 환경: 여수시 전반적으로 갈등 유발 시설 설치에 대한 주민 민원이 존재할 수 있으므로, 향후 지역 사회와의 관계에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 선원동에 위치한 아파트로, 주거 지역 내에서 통상적인 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 등기사항 변동 이력이 있으나, 전체적으로 매각으로 소멸되는 권리가 많아 복잡한 권리관계는 없어 보입니다.

다만, 미납관리비 인수 가능성과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 낙찰 후 추가적인 비용이나 제약을 발생시킬 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

여수 지역 내 주거용 부동산으로서, 지역 경제 활성화 및 부동산 시장 동향에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

표준적인 아파트 구조 및 설비를 갖추고 있어 실수요자뿐만 아니라 장기 보유 목적의 투자자에게도 접근성이 양호할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정가 105,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 권리 관계의 실제 부담(미납관리비, 지상권 등), 시장 상황 및 향후 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.