나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50205 [1] 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 337-1 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 소재 "고흥중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 등이 소재한 기존주택지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 농어촌버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 중 3층 301호로서, 외벽 : 드라이비트, 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

포장된 세로임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경50205 (1) 사건번호의 본건은 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 337-1, 3층 301호에 위치한 연립주택입니다.

토지면적은 122.13㎡ (약 36.94평)이며, 건물면적은 111.87㎡ (약 33.84평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 송OO이며, 감정가는 178,000,000원입니다.

건축물은 1995년에 준공된 대성빌라와는 달리, 2011년에 준공된 하늘빛맨션1차와 송림에이스빌 등과 유사한 시기의 연립주택으로 보입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 소재 "고흥중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 등이 소재한 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 농어촌버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지의 형상은 부정형의 평지로 연립주택 건부지로 이용되고 있으며, 인접 도로는 포장된 세로입니다.

토지이용계획 상 제1종일반주거지역 외 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건은 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석 시 주의가 필요합니다.

말소기준권리는 2018년 1월 25일자 송승범의 전세권 설정 등기입니다.

임차인 현황으로는 송승범 씨가 보증금 90,000,000원에 대항력이 있으며, 2018년 2월 9일 전입신고하였습니다. 또한, 2018년 1월 25일 전세권 설정 등기를 하였습니다.

최은혜 씨는 보증금 0원에 대항력이 없습니다.

집행법원에서 발행한 배당표에 따라 송승범 씨의 전세권 90,000,000원은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

가압류 등 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 송승범 씨는 전세권 등기일보다 늦은 2018년 7월 11일자 흥양농업협동조합의 가압류가 존재하나, 송승범 씨의 전세권 및 전입일자가 해당 가압류보다 선순위이므로, 송승범 씨의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

전체 등기부채권 총액은 180,558,519원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 고흥읍의 주거지역에 위치하고 있어, 주거 목적의 상권으로 형성되어 있습니다.

주변에 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근 편의시설이나 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 읍내 지역임을 감안할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례를 보면, 2011년식 하늘빛맨션1차(전용면적 107.35㎡)가 2026년 1월 160,000,000원에 거래되었으며, 송림에이스빌(전용면적 97.51㎡)은 2026년 2월 100,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 1995년식 대성빌라(전용면적 76.44㎡)는 2026년 2월 50,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2011년식으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 111.87㎡로 하늘빛맨션1차와 유사한 면적을 가지고 있어, 해당 거래 사례들을 참고할 때 시장 가치를 파악할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 고흥중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

농어촌버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 고흥중학교 (도보 약 5분 거리)

* 고흥종합병원 (차량 약 10분 거리)

* 고흥군청 (차량 약 5분 거리)

* 하나로마트 고흥점 (차량 약 5분 거리)

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 송승범 씨의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임의경매 개시 채권자이면서 선순위 전세권자이므로, 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

건물의 연식이 2011년으로 비교적 신축이나, 장기적인 관리 상태 및 유지 보수에 대한 확인이 필요합니다.

소유권 이전 과정에서 상속 등기가 있어, 관련 서류 확인 시 추가적인 내용이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 고흥읍 내 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 입지를 갖추고 있습니다.

2011년 건축된 연립주택으로 비교적 신축이며, 권리상 선순위 전세권자인 대항력 있는 임차인이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 적습니다.

주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 적정 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 고흥읍 내 안정적인 주거지역에 위치

* 2011년 준공으로 비교적 신축에 해당

* 선순위 권리(전세권, 대항력 있는 임차인)가 매각으로 소멸될 가능성 높아 권리 인수 부담 적음

* 최근 유사 물건 실거래가 대비 비교적 저렴한 취득 가능성

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정평가액을 종합적으로 고려하여 시세 분석을 진행했습니다.

가장 유사한 조건인 하늘빛맨션1차 (2011년식, 3층, 전용면적 107.35㎡)가 160,000,000원에 거래된 점, 본건의 전용면적이 111.87㎡로 약간 더 넓은 점, 그리고 감정평가액이 178,000,000원인 점을 감안할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 170,000,000원에서 175,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.