나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30551 [1] 전라남도 화순군 도곡면 천암리 762 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전남 화순군 도곡면 천암리 도곡온천관광단지 내에 위치하며, 주위는 숙박시설, 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 평지, 무인호텔 부지

인접 도로상태

서측으로 왕복4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 관광지, 온천지구(도곡온천)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 및 경량철골조 판넬지붕 4층 (사용승인일: 2008.2.20) 외 벽: 스톤코트마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

무인호텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 시스템냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 수전설비(건물에 포함하여 평가), 1층 필로티주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ: 철골조 판넬지붕, 주차장 1식 (약 19㎡) - 기호 4 (1층) 소재 제시외 건물 ㄴ: 판넬조, 가추 1식 (약 15㎡ = 3m x 5m) - 기호 2 (4층) 소재 제시외 건물 ㄷ: 판넬조, 가추 1식 (약 24㎡ = 4m x 6m) - 기호 4 (4층) 소재

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2: 건축물대장에 위반건축물로 등재 (2025.10.1 위반건축물의 기재) 본건은 전체 리모델링공사가 최근에 완료되어 공부면적과 실측면적이 다소 다를 수 있으나 그 차이는 미미한 것으로 판단되어 공부면적을 기준으로 평가함.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- A동 건축물대장에 위반 건축물로 등재됨. 위반 건축물에 대한 2026.7.9.자 화순군 사실조회회신에 의하면 2026.2.4. 이행강제금 532,000원 부과 통보된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30551 (1)

소재지: 전라남도 화순군 도곡면 천암리 762

용도: 숙박시설 (무인호텔)

감정가: 5,871,505,100원

토지면적: 2986.80㎡ (약 903.45평)

건물면적: 3453.27㎡ (약 1044.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 완도농업협동조합

사용승인일: 2008년 2월 20일

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재, A동 위반건축물 등재.

제시외 건물: 주차장(약 19㎡), 가추 2개(각 약 15㎡, 24㎡) 포함.

1.2. 입지조건

위치: 전라남도 화순군 도곡면 천암리, 도곡온천관광단지 내에 위치함.

주위환경: 주변은 숙박시설, 상업용 시설 등으로 이루어져 있음.

교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

도로: 서측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

토지이용계획: 계획관리지역, 관광휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 관광지, 온천지구(도곡온천)로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 3월 20일자 완도농업협동조합의 근저당권 (을33)

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당: 완도농업협동조합 (2건), 홍현진

* 압류: 화순군

* 임의경매: 완도농업협동조합

* 가압류: 차연

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용 없음)

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 유한회사 헤븐무인호텔 (보증금 1,000,000원), 황 (보증금 100,000,000원)

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하므로, 배당 상황에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. 따라서 해당 보증금 합계(101,000,000원)는 잠재적 인수 금액으로 간주해야 함.

임차인 정보:

* 유한회사 헤븐무인호텔: 사업자, 2024.12.02 사업개시, 보증금 1,000,000원, 차임 없음, 대항력 있음.

* 황 : 개인, 2024.01.03 전입, 보증금 100,000,000원, 차임 없음, 2026.05.15 배당신고, 대항력 있음.

1.4. 상권분석

위치: 도곡온천관광단지 내에 위치하여 관광객 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있음.

주변 환경: 주변에 유사 숙박시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 경쟁 환경을 파악해야 함.

교통 접근성: 버스 승강장이 인접하고 4차선 도로에 접해 있어 접근성이 좋음.

잠재력: 지역 관광자원인 온천과의 연계를 통해 숙박시설 운영 및 활성화 가능성이 있음.

1.5. 생활정보

교통: 인근 버스승강장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

편의시설: 관광단지 내 위치하나, 지역 내 상세 편의시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요함.

주거 환경: 도곡온천관광단지 내에 위치하여 관광객 및 관련 종사자들을 위한 숙박 시설 밀집 지역임.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물: A동 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 2026년 2월 4일 이행강제금 532,000원이 부과 통보된 상태임. 이는 향후 철거 또는 원상복구 의무로 이어질 수 있는 잠재적 부담임.

대항력 있는 임차인: 총 101,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재함. 이들의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 수 있음.

채무 규모: 등기부 상 총 채무액(토지 4,652,000,000원, 건물 4,692,656,000원)이 감정가를 상회하여, 경매 절차 진행 및 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요함.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 도곡온천관광단지에 위치한 숙박시설로서, 관광자원과 연계된 운영 및 투자 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 리모델링이 완료되었다는 점은 시설 경쟁력 강화에 긍정적인 요소입니다.

하지만 A동의 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 그리고 감정가 대비 높은 등기부상 채무 총액은 낙찰자가 부담해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 도곡온천관광단지라는 관광 특구 내에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 숙박 사업에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

시설: 최근 리모델링이 완료되었다는 점은 시설 투자 부담을 줄이고 즉시 운영 가능성을 높임.

개발 잠재력: 온천 관광지와 연계된 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 지역 관광 활성화 정책 등과 연계한 발전 가능성이 있음.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 금액을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 함.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 총액 101,000,000원은 경매 절차 진행 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 잠재적 채무이므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 함.

본 물건은 위반건축물, 임차인 인수 부담, 높은 채무 규모 등 다수의 위험 요인을 내포하고 있으므로, 철저한 현장 조사, 권리 분석 재확인, 시장 가치 평가 등을 종합적으로 수행한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 함. 정확한 예상 입찰가는 이러한 추가 분석을 통해 산출 가능함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.