나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30537 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '광주소프트웨어마이스터고등학교' 서측 인근에 위치하는 송정크레지움센트럴 제12층 제1204호로서, 주위는 주거용, 상업용, 주상용 부동산 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 중 제12층 제1204호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 돌붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : 현장조사시 폐문부재로 내부확인은 생략하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30537 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

토지지분: 27.123㎡ (약 8.20평)

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평)

건물지분: 73.9539㎡ (약 22.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (정보 제공된 내용상)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '광주소프트웨어마이스터고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 주거용, 상업용, 주상용 부동산 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 중 제12층 제1204호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 돌붙임 마감이며 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태:

토지는 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

북측으로 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2018.05.29) - 향원주택주식회사

* 근저당 (2018.05.29) - 우리은행 (말소기준권리, 102,000,000원)

* 주택임차권 (2024.06.07) - 전성옥 (178,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매 (2026.02.20) - 주택도시보증공사 (201,807,783원, 말소 예정)

* 압류 (2026.05.07) - 국민건강보험공단 (말소 예정)

* 압류 (2026.06.16) - 북광주세무서장 (말소 예정)

* 말소기준권리:

우리은행 근저당 (2018.05.29)으로서, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전성옥

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-21

* 확정일자: 2024-03-12

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 송정크레지움센트럴이 위치한 송정동 일대는 주거용 및 상업용 부동산이 혼재된 복합 상권입니다. 인근에 광주소프트웨어마이스터고등학교가 있어 배후 수요가 일부 존재하며, 다양한 생활 편의시설 및 상업 시설이 주변에 위치하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 경보 및 탐지, 소화전, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근에는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 생략되었습니다. 실제 물건 내부 상태와 점유 관계 등은 현장 재확인이 필요합니다.

* 건물면적(73.95㎡)은 전용면적 기준이며, 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 분양면적은 전용면적보다 크므로, 실제 계약면적 등을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 방화지구, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등 다양한 제한사항이 존재하므로, 건축이나 이용 시 관련 규제를 사전에 확인해야 합니다.

* 감정가(206,000,000원) 대비 등기부채권 총액(280,000,000원)이 높아, 경매 낙찰 후에도 채권에 대한 추가적인 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 정확한 권리 관계는 전문가와 상담이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 건물의 구조 및 설비 상태는 일반적인 아파트 기준을 충족하는 것으로 보입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 임차인 전성옥 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 현장 방문이 이루어지지 않아 내부 상태 확인이 필요한 점, 다양한 토지이용계획상 제한이 존재하는 점 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로, 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 아파트 건물면적 73.95㎡(약 22.37평)로, 일반적인 실수요자 및 투자 수요가 있을 수 있는 크기입니다.

* 위치상 주변 주거 및 상업 지역의 인프라를 공유할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 206,000,000원을 기준으로, 낙찰 가능성 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 일반적으로 경매에서는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 시작되지만, 물건의 개별적인 가치와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

본 보고서 작성 시점 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 내부 확인이 필요하다는 점을 감안하여, 감정가 206,000,000원의 80% 수준인 약 164,800,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 전에는 최신 시세 조사, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.