나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1389 [1] 광주광역시 북구 연제동 36-1 105동 17층1706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 연제초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층 건 중 105동 17층 1706호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 새시창호 임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사지로서, 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접 합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-06-01)(가온누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아 이림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한나래유치원)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(한빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한빛유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시 설 보호법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경1389 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 연제동 36-1 105동 17층1706호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 63.86㎡ (약 19.32평)

토지지분: 63.864㎡ (약 19.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 129.73㎡ (약 39.24평)

건물지분: 129.73㎡ (약 39.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층 건 중 17층 1706호

외벽: 몰탈위페인트 마감 등

내벽: 벽지 등 마감

창호: 새시창호

이용상태: 아파트

설비내역: 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

1.5. 토지 관련 정보

토지의 형상 및 이용상태: 사다리 완경사지로서, 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등: 본건 남측으로 진입로가 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 연제초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

2.3. 생활 편의시설

주변에 연제초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음. 또한, 연제동 인근에는 연제공원, 양산호수공원 등이 있어 여가 활동을 즐길 수 있음. 광주문화예술회관 등 문화시설 접근성도 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있음. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(연제초등학교, 가온누리유치원, 아이림유치원, 한나래유치원, 한빛유치원), 절대보호구역(한빛유치원)으로 지정되어 있음. 특히, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)으로 지정되어 있어 건축물 높이 제한이 있을 수 있음. 최근 군사기지 및 군사시설 보호법 시행령 개정으로 비행안전구역 내 고도 제한 기준이 완화되어 재건축 및 정비 사업에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 구체적인 영향은 개별 건축 및 지역 상황에 따라 달라질 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2012년 12월 17일 삼광신용협동조합 근저당권 (143,000,000원)

등기부채권 총액: 143,000,000원

3.2. 권리관계

소유권 이전 내역:

* 위순심 (1998-12-31)

* 신용식 (2009-06-19)

* 박대감 (2012-12-17, 매매)

권리 설정 및 말소 내역:

* 근저당권: 삼광신용협동조합 (2012-12-17, 143,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 광주세무서장 (2023-11-22) - 말소

* 압류: 북광주세무서장 (2024-03-08) - 말소

* 압류: 북구(광주광역시) (2024-12-31) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단화순지사 (2025-02-28) - 말소

* 임의경매 개시결정: 삼광신용협동조합 (2026-02-20, 131,450,627원)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건에는 인수할 임차보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 지상권 개요는 비어있음)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호함. 이를 통해 기본적인 생활 서비스 이용이 편리할 것으로 예상됨.

4.2. 상업 시설

아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 연제초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

5.2. 교통 및 편의 시설

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함. 또한, 주변 공원 및 문화시설 접근성이 좋음.

5.3. 기타

건물은 철근콘크리트 벽식구조로 건설되어 안정적인 구조를 갖추고 있으며, 현대적인 생활에 필요한 각종 설비(위생, 난방, 승강기 등)가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역 지정

본 건은 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축물 높이 제한 등 관련 법규의 영향을 받을 수 있음. 최근 법규 개정으로 규제가 완화되는 추세이나, 향후 건축 행위 시 해당 규정을 충분히 검토해야 함.

6.2. 혐오시설 관련

광주 지역 전반에 걸쳐 소각장 등 환경 기초 시설에 대한 인식 변화와 입지 확보 노력이 언급되고 있으나, 본 건 소재지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설의 존재는 검색 결과에서 확인되지 않음. 과거 혐오 시설이었던 곳이 도서관 등으로 리모델링된 사례가 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 아파트로, 연제초등학교 인근의 양호한 주거 환경과 편리한 교통, 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 구조 및 설비 상태도 양호합니다. 권리 분석상 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규를 확인해야 하는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 연제초등학교 인근의 우수한 학군 및 주거 환경.

* 편리한 교통 및 주변 생활 편의 시설 이용 용이.

* 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 비행안전구역 관련 법규 완화 추세로 향후 건축 규제 완화 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 230,000,000원을 기준으로 하되, 최신 시세, 유사 물건의 실거래가, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차권 관련 부담은 없습니다. 보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시세 조사 및 현장 방문을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.