나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30174 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 431-43 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재"서전주중학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 일부 미개발 나대지 등이 혼재하여 소재하는 간선도로 후면부 주거지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로 정비되어 있고 인근에 버스정류장이 소재하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 지역에 소재하며, 기호2)는 사다리형 형상의 토지로 단독주택부지, 기호4)는 도로부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호4) 서측으로 폭 약8m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호2)는 제2종일반주거지역(2022-09-15) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호4)은 제2종일반주거지역(2022-09-15), 소로1류(폭 10m~12m)(2025-06-30)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

평가명령서상 기호3)은 토지대장기준 2018.05.09. 기호2)와 합병 멸실되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물기호 1)은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로 - 외벽: 석재 및 치장벽돌 등 마감, - 내벽: 몰타르위 페인트, 석재, 타일 및 벽지 등 마감, - 창호: 샤시창입니다.

이용상태

건물기호1)의 1층은 계단실 및 주차장, 2~4층은 다가구주택 13호로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 위생시설, 승강기시설 및 태양광설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

4층에 옥탑다락방시설 되어 있습니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 4.는 지분매각임
3. 목록 3.은 토지대장상 2018 .5. 9. 목록 2.와 합병 되어 말소됨
4. 2026. 8. 27. 목록 3.의 최선순위 지상권(2017. 8. 10.접수 제80492호)과 관련하여 지상권자 전주덕진신용협동조합으로부터 매각시 지상권 말소 동의서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30174 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 431-43

용도: 단독주택 (건축물대장상 표시는 단독주택이나, 건물은 13호의 다가구주택으로 이용 중)

감정가: 1,221,001,800원

토지 면적: 562.00㎡ (약 170.0평)

토지 지분 면적: 401.5918㎡ (약 121.5평)

건물 면적: 571.85㎡ (약 173.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건 토지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 "서전주중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 일부 미개발 나대지 등이 혼재한 간선도로 후면부 주거지대입니다.

* 교통 상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 지역 접근성 및 대중교통 여건이 무난합니다.

* 도로 상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획

기호2)는 제2종일반주거지역(2022-09-15)이며 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)에 해당합니다. 기호4)는 제2종일반주거지역(2022-09-15)이며, 소로1류(폭 10m~12m)(2025-06-30)(접합) 및 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 5월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을8)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 5월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리

제시된 등기부 요약 및 주의사항에 의거, 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적 기재는 없으며, 지상권(2017. 8. 10. 접수 제80492호)에 대해 지상권자로부터 말소 동의서가 제출된 점을 고려할 때, 낙찰 시 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

- 김미란: 보증금 90,000,000원, 전입 2021-06-07, 확정 2021-06-08, 배당신고 2025-08-21, 대항력 없음.

- 김수현: 보증금 100,000,000원, 전입 2021-08-30, 확정 2021-08-18, 배당신고 2025-09-02, 대항력 없음.

- 문하영: 보증금 40,000,000원, 전입 2022-12-14, 확정일자 없음, 배당신고 2025-09-17, 대항력 없음.

- 한수윤: 보증금 40,000,000원, 전입 2023-07-24, 확정 2023-07-21, 배당신고 2026-04-06, 대항력 없음.

- 봉찬민: 보증금 120,000,000원, 전입 2023-11-09, 확정일자 없음, 배당신고 2025-11-19, 대항력 없음.

- 김미림: 보증금 50,000,000원, 전입 2023-11-09, 확정 2023-11-09, 배당신고 2026-04-02, 대항력 없음.

- 박지원: 보증금 60,000,000원, 전입 2021-10-28, 확정 2021-10-15, 배당신고 2025-04-29, 대항력 없음.

- 양아름: 보증금 50,000,000원, 전입 2020-03-12, 확정 2020-03-12, 배당신고 2026-03-05, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건은 전주시 완산구 효자동1가의 주거 밀집 지역에 위치하며, 공동주택 및 단독주택이 혼재되어 있습니다. 간선도로 후면부 주거지대로서 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

* 건물 이용 현황

건물은 1층에 계단실 및 주차장, 2층부터 4층까지 총 13호의 다가구주택으로 이용 중입니다. 이는 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

서전주중학교가 인근에 위치하고 있으며, 지역 접근성이 좋은 주거지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 대형마트, 병원 등 주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거 환경

주거지대로서 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건

본 사건은 중복 사건으로, 관련 사건들의 진행 상황 및 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 토지 지분 매각 (기호 4.)

물건 현황 중 '목록 4.는 지분매각임'이라는 점은 해당 토지(도로 부지로 추정)의 일부 지분만 매각될 수 있음을 의미하며, 이는 향후 토지 이용이나 관리 측면에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 임차인 보증금 및 권리 관계

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 확정일자가 누락된 임차인(문하영, 봉찬민)이 있는 점은 배당 과정에서 변동사항이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 강제경매로 진행되는 단독주택(다가구주택)입니다. 2017년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 13호의 다가구주택으로 구성되어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 장점이 있습니다. 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰될 가능성이 높아 무권리 낙찰이 가능하며, 토지 이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다. 다만, 중복 사건이라는 점과 토지 일부 지분 매각 가능성은 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 (2017년 사용승인)로 유지보수 비용 절감 기대.

* 13호 다가구주택으로 안정적인 월세 수입 확보 및 공실 리스크 분산 가능.

* 모든 권리 말소 예상으로 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자 가능.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터는 주로 연립 및 다세대 주택의 단위 면적별 매매 정보로, 본건과 같은 대규모 다가구 건물 전체의 시세를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있습니다.

감정가는 1,221,001,800원이며, 이는 해당 지역의 유사 물건 시세를 종합적으로 고려한 가격으로 판단됩니다.

현재까지 파악된 바로는 인수되는 권리(보증금)가 없어, 낙찰 시 추가적인 부담은 없습니다.

주변 지역의 아파트 평균 매매 시세는 평당 약 744만원 수준이며, 최근 실거래가 정보는 다양하게 확인됩니다. 그러나 이는 개별 아파트 유닛의 가격으로, 본건과 같이 다가구 건물 전체의 가치를 산정하는 데는 직접적인 비교가 어렵습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 기준으로 하되, 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 1,100,000,000원 ~ 1,200,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.