나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20105 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 87 구암대동타운 106동 18층 1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동소재 구암대동타운 106동 18층 1803호로서 부근은 단독주택, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층건내 18층 1803호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지4면으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제2종일반주거지역, 대로2류(폭30m~35m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(보조간선도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(마산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 절대보호구역(마산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한법률> 기호2: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(마산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한법률> 기호3: 준주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접함), 시장, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(마산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한법률> 기호4: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(마산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 고유번호: 마산지원 2026타경20105 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 87 구암대동타운 106동 18층 1803호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트조

준공년월: 1998년 1월 5일

해당 층: 18층 (총 19층)

토지 면적: 20.15㎡ (약 6.10평)

건물 전용 면적: 58.87㎡ (약 17.81평)

건물 분양 면적 (추정): 59.93㎡ (약 18.13평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동에 위치한 구암대동타운 106동 1803호입니다. 주변은 단독주택, 학교, 근린시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통 상황:

대중교통 이용은 보통 수준으로 평가되며, 단지 사면으로 도로가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획:

본건 토지는 주로 제2종일반주거지역 및 준주거지역에 속해 있으며, 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육 제한 구역 및 마산중앙초등학교 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설:

* 마산중앙초등학교 인접 (상대/절대 보호구역)

* 근린생활시설 및 단독주택 밀집 지역

* 검색 결과, 해당 지역 주변에 쓰레기 소각장, 교도소, 정신병원 등 대표적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

경매 유형: 부동산 임의경매로, 권리 관계가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

권리 분석 요약:

본건 등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 별도의 부담(매각으로 소멸되지 않는 권리)은 없는 것으로 보입니다. 특히, 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 5,000,000원의 인수 부담은 없습니다.

등기부채권 총액: 191,011,372원 (모두 말소 예정)

4. 상권분석

본 물건은 주거지 내에 위치한 아파트 단지입니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능 중심의 상권입니다.

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 구암대동타운

* 총 동수: 10개 동

* 총 세대수: 863세대

* 건설사: 대동주택

* 사용승인일: 1998년 1월 5일

편의 시설:

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

주차 정보:

* 총 주차대수: 316대

* 지상 주차: 4대

* 지하 주차: 21대

* 전기차 충전기: 지상 6대, 지하 5대

난방 및 설비:

* 중앙난방 방식

* 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 접근 불가: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 정확한 내부 상태 확인이 어려웠으며, 일반적인 상태를 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 일반적인 변동성은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 관리비 체납 가능성: 경매 물건의 경우, 잔금 납부 전까지 발생한 관리비(체납분)는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산회원구에 위치한 구암대동타운 아파트로서, 일반적인 아파트 단지의 생활 환경을 갖추고 있습니다. 경매 절차상 별도의 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태 확인이 제한적이었던 점은 유의해야 할 사항입니다. 전반적으로 권리 관계가 깨끗한 편이므로, 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없고, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰 후 추가 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 주거 지역 내에 위치하며, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 높은 층수: 18층으로 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 또는 그 이하의 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 유사 면적(약 59.93㎡)의 14층 매물이 2026년 6월 19일에 167,000,000원에 거래되었습니다.

* 유사 면적(약 59.93㎡)의 15층 매물이 2026년 6월 25일에 148,000,000원에 거래되었습니다. (해당 거래가는 다른 조건이 있거나 특수 거래일 가능성이 있어 참고에 유의 필요)

* 감정가: 175,000,000원

종합 의견:

본 물건은 18층으로, 유사 면적의 14층 매물(167,000,000원)보다 높은 층에 해당합니다. 감정가(175,000,000원)는 최근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 경쟁 상황 및 현장 내부 상태에 대한 추가 확인 후 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

* 상기 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 최저 매각 가격 대비 100% 이상 입찰 시 고려할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.