나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 경계 벽체구분 없이 통합하여 근린생활시설(상호: 마트맨, 현대축산)로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경20112 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층101호 (1층 상가 전체 공간 추정)

* 건물명: 신한플러스

* 용도: 근린상가 (제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등 복합 용도)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,806,000,000원

* 토지면적: 70.71㎡ (약 21.39평)

* 건물면적: 231.08㎡ (약 69.96평) (1층 101호, 102호 등 다수 호실 포함 추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 상황 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로는 대로(폭 25m~30m)가, 남측으로는 중로(폭 15m~20m)가 접해 있어 차량 접근 및 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역에 속하며, 대로3류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축 사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역(합포중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을22) 입니다.

* 기타 말소예정 권리:

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을22, 말소), 한국자산관리공사 (을25, 말소), 이주선 (을28, 말소)

* 임의경매개시결정: 부산성의 (갑2, 말소)

* 총 등기부채권액: 약 7,550,000,000원 (확인된 근저당권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 강 (사업자명: 미상)

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업개시일: 2016-08-09

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이므로 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 김 (상호: 현대축산)

* 대항력: 없음

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 사업개시일: 2025-12-02

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로 경매 절차를 통해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 김 (사업자명: 미상)

* 대항력: 있음

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 사업개시일: 2021-03-17

* 비고: 보증금은 10,000,000원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이므로 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 최 (상호: 마트맨)

* 대항력: 있음

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 사업개시일: 2013-04-01

* 확정일자: 2026-04-08

* 배당신고일자: 2026-04-22

* 비고: 임차인 중 유일하게 차임이 신고되었으며, 배당 신고 내역 확인이 필요합니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (제공된 정보에 따르면, '대항력 있음'으로 표시된 임차인들의 보증금 또한 경매 절차를 통해 소멸되어 매수인에게 인수되지 않는 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 다양한 상업시설과 주거시설이 공존하는 복합 상권입니다.

* 현재 '마트맨'과 '현대축산'이라는 상호로 운영되고 있는 1층 상가 공간은 지역 주민을 대상으로 하는 소비 상권을 형성하고 있을 것으로 판단됩니다.

* 대로와 중로에 인접한 코너 위치는 높은 가시성과 편리한 접근성을 제공하여 상업 시설로서 강점으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설: 용마초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 이용이 편리하며, 주변 대중교통 이용 환경도 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역의 토지이용계획 및 상권 특성을 종합적으로 고려했을 때, 부동산 이용에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역의 특성상 일반적인 도심 소음이나 통행량 등은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 실사 제한: 감정평가 과정에서 이해관계인의 부재 및 출입 제한으로 인해 전유부분에 대한 정확한 현장 확인이 이루어지지 못했습니다. 실제 건물 상태, 내부 구조, 하자 여부 등은 반드시 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

* 임차인 권리관계: '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 다수 존재합니다. 비록 제공된 정보상 인수되는 보증금 총액이 0원으로 명시되어 있으나, 모든 임대차 관계에 대한 법적 검토 및 현황 조사 후 최종 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다. (물건명세서 참고: 대항력있는 임차인 있을 수 있음)

* 통합 이용 상태: 경계 벽체 구분 없이 '마트맨'과 '현대축산'으로 통합되어 운영 중이라는 점은, 향후 개별 호실의 분할이나 소유권 행사에 있어 복잡성을 야기할 수 있는 부분입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 마산합포구의 중심 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 우수한 입지 조건과 함께 대로 및 중로를 끼고 있어 높은 잠재력을 지니고 있습니다.

* 감정가는 18억 원대이나, 231.08㎡ (약 70평)에 달하는 넓은 면적과 안정적인 지역 기반 상권을 고려할 때 투자 가치가 충분하다고 판단됩니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 0원이라는 점은 초기 투자 부담을 크게 줄여주는 긍정적 요인이지만, 현장 확인이 불가했던 점과 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 면밀한 조사와 신중한 접근을 요구합니다.

* 부동산 임의경매 물건으로 권리관계 정리가 기대되나, 철저한 현장 조사를 통해 물건의 실질적인 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 핵심 상업지역에 위치한 높은 접근성의 대형 근린상가입니다.

* '마트맨', '현대축산'과 같은 지역 기반 소비 시설로 인한 꾸준한 수요 창출이 기대됩니다.

* 인수 보증금 0원으로 초기 투자 리스크가 낮습니다.

* 건물의 재개발 또는 리모델링 시 추가적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 제한적입니다.

* 감정가 1,806,000,000원은 본 물건의 시장 가치를 평가하는 주요 기준이 될 수 있습니다.

* 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 예상 임대 수익률 분석, 건물 상태에 대한 정밀 감정평가, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 추가적인 심층 분석이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.