나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10248 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 204-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 "경화행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 경화구역재개발사업구역내 단독주택 및 소규모점포 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

사각형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약4m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-24)(바른뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>.

제시목록 외의 물건

후면 "건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 후면 "건물 감정평가요항표" 참조. 2)기타참고사항 : 후면 "건물 감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 세멘블록조 세멘와즙 단층건으로 외벽 : 몰탈위수성페인트 및 적벽돌붙임 내벽 : 벽지마감 등 바닥 : 장판지 등 마감 창호 : 알미늄샷시 창호

이용상태

기호(2) : 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 위생설비, 난반설비등 되어있음.

부합물 및 종물

제시외물건(ㄱ)~(ㄹ) (ㄱ) 벽돌조 스라브지붕 단층 주택일부 약 24.7㎡ (ㄴ) 벽돌조 스라브지붕 단층 계단실 및 보일러실 약 4㎡ (ㄷ) 벽돌조 스라브지붕 단층 화장실 약 1.8㎡ (ㄹ) 판넬지붕 가추 약 8.5㎡ 이 소재하나 부합물 및 종물로서 평가물건에 미치는 영향 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 현장조사시 관계인의 부재로 상세한 임대차내역은 미상임. 2) 기타참고사항 : 본건은 "경화구역 재개발정비사업" 지구내 물건으로서 2025.01.15 관리처분계획인가고시(창원시고시 제2025-17호) 되었으며, 현재 이주단계인 것으로 조사되며 상세한 진행여부 등은 경매진행시 재확인 하시기바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 창원지방법원 2026타경10248 (1) 사건으로, 경상남도 창원시 진해구 경화동 204-2 소재 단독주택입니다. 감정가는 104,147,600원이며, 토지 면적은 89.00㎡ (약 26.9평)이고 건물 면적은 45.19㎡ (약 13.7평)입니다. 이에 더해 제시외 건물 면적이 39.30㎡ (약 11.9평)으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상이며 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 본 건물은 1972년 12월 10일 사용 승인된 벽돌조(조적조) 구조의 단독주택입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 "경화행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 경화구역 재개발사업구역 내 단독주택 및 소규모 점포 등이 형성된 주택지대입니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 본건은 남측으로 노폭 약 4m의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 8월 1일 접수된 한국투자저축은행의 가압류(갑3)입니다. 이 외 2018년 9월 13일 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전되었으며, 한국투자저축은행(2025.08.01.) 및 부산은행(2025.10.15.)의 가압류, 그리고 신한카드(2026.02.26.)의 강제경매 개시 결정 등기 등이 존재합니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리로는 등기부상 특이사항으로 지상권 개요가 있으나 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 현장 조사 시 관계인 부재로 상세한 임대차 내역은 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경화동은 재개발 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 주변은 단독주택과 소규모 점포가 혼재된 주거 지역입니다. 특히, 경화구역 재개발 사업은 2025년 1월 15일 관리처분계획인가 고시가 되었으며, 현재 이주 단계에 있는 것으로 조사되어 사업 진행의 진척도를 보여주고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 경화행정복지센터가 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 원활하며, 단독주택 밀집 지역으로 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 재개발구역 내 물건으로, 사업 진행 과정에서의 변동성이나 예상치 못한 이슈 발생 가능성이 있습니다. 또한, 현장 조사 시 관계인 부재로 인해 임대차 관계 및 보증금, 차임 등 상세한 내역이 파악되지 않았으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 군사 관련 보호구역(비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 해군기지 제한보호구역)에 속해 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 재개발 사업 진행으로 인해 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 위치한 단독주택입니다. 토지 면적이 비교적 넓고, 제시외 건물을 포함한 일괄 매각 대상입니다. 다만, 건물 노후화 및 재개발 사업의 불확실성, 미상인 임대차 관계는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

재개발 사업이 이주 단계에 진입함에 따라 사업이 비교적 안정적으로 진행될 가능성이 높으며, 이는 향후 자산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다. 재개발 구역 내 단독주택으로서, 개발 완료 시 신축 아파트나 신축 주택 단지로의 편입을 통해 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 104,147,600원입니다. 주변에 제공된 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 주택 유형이 달라 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 그러나 재개발 구역 내 토지 면적(89㎡) 및 건물 규모, 그리고 감정가를 고려할 때, 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 재개발 사업의 진행 단계 및 미래 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 책정하는 것을 권고합니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 물건의 정확한 상태, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 105,000,000원을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.