나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12652 [1] 경상남도 양산시 산막동 563-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

ㅇ

토지의 상황

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건물의 구조 및 현상

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기계/기구의 현상

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공작물의 현상

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기타참고사항

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물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함. 감정서상 기계기구 목록 순번 3,5,7,8은 소재불명으로 평가에서 제외(기계기구 감정평가명세표 참조)
2.목록 2의 공부상 구조는 '일반철골구조, 철근콘크리트구조 기타지붕'이나 현황은 '일반철골구조 및 철근콘크리트구조, 경량철골구조 기타지붕' 임
3.목록 1 제시외 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 15.6㎡는 매각에서 제외
4.제시외 컨테이너 1동 및 간이용 창고 2동은 매각에서 제외. 제시외 조경용 수목 등은 토지에 포함하여 평가하였고 매각에 포함함
5.목록 2 건물 지붕에 타인소유로 조사되는 제시외 태양광설비는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12652 (1)

소재지: 경상남도 양산시 산막동 563-7

용도: 공장

감정가: 3,420,208,210원

토지면적: 2418.90㎡ (약 731.85평)

건물면적: 1910.66㎡ (약 578.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2409유동화전문

특이사항: 유동화물건

주요 주의사항 및 참고사항 요약:

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 공장 기계기구 목록 일부 포함.

* 감정평가 시 일부 기계기구는 소재불명으로 평가에서 제외됨.

* 공부상 건물 구조와 현황 구조 간 차이가 있음.

* 제시외 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 15.6㎡, 컨테이너 1동, 간이 창고 2동은 매각에서 제외됨.

* 제시외 조경용 수목 등은 토지에 포함하여 평가 및 매각함.

* 건물 지붕에 타인 소유로 조사되는 제시외 태양광설비는 매각에서 제외됨.

* 물건명세서 작성일: 2026-08-21.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 제시외 건물 등을 위한 토지 대지 부분에 법정지상권 성립 여부 불분명)

1.1. 입지조건

경상남도 양산시 산막동 563-7번지에 위치한 본 물건은 양산시의 주요 산업단지인 산막산업단지 내에 자리 잡고 있습니다. 산막산업단지는 경부고속도로 양산IC와 국도 35호선 대체 우회도로가 인접해 있어 교통 및 물류 이동에 매우 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 이는 차량을 이용한 원자재 수급 및 제품 출하에 큰 이점을 제공합니다. 주변 산업단지들은 자동차 부품, 전기, 전자 등 다양한 업종의 기업들이 입주해 있으며, 이는 지역 산업 생태계의 활성화와 연관 산업 발전에 기여하고 있습니다. 다만, 일부 자료에서는 양산 지역 산업단지들의 높은 분양가, 한정된 업종 코드, 환경 제한 등으로 인해 분양률이 저조한 경우가 있다는 점도 언급하고 있어, 이러한 지역적 특성을 고려할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 권리분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업일자 2024-05-28. 대항력 없음.

* 임차인 황 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업일자 2025-01-13. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

모든 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력 또한 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 해당 임차인으로 인해 추가적인 부담을 질 사항은 없습니다.

* 권리관계 요약:

* 토지 등기부 요약:

말소기준권리는 2018년 7월 25일 접수된 우리은행 근저당(을5)이며, 본건에 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 이 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 4,632,677,900원입니다.

* 건물 등기부 요약:

건물 등기부에서도 말소기준권리는 2018년 7월 25일 접수된 우리은행 근저당(을5)이며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 결론: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리에 의해 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 산막동 일대는 양산시의 주요 산업 클러스터 중 하나인 산막일반지방산업단지(이하 산막산단)에 속해 있습니다. 이 산업단지는 다수의 제조업체들이 밀집해 있어 안정적인 산업 배후 수요를 형성하고 있습니다. 과거 산막산단 조성 초기에는 분양 문의가 쇄도했으나, 최근에는 경제 상황이나 입지 여건에 따라 분양률에 어려움을 겪는 산단들도 있는 것으로 파악됩니다. 그러나 본 물건은 산업단지 내 핵심 위치에 있으며, 주변의 산업 인프라와 연계하여 공장 운영 또는 임대 사업에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공장 용지이므로, 생활 편의시설보다는 산업 활동을 지원하는 인프라가 중요합니다. 산막산업단지 인근에는 산업단지 종사자들을 위한 식당, 편의점 등 기본적인 상업 시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 양산시 자체적으로는 다양한 편의시설과 공공 서비스를 제공하고 있어, 근로자들의 주거 및 생활 환경에 대한 지원이 이루어지고 있습니다. 주변 교통망이 잘 갖춰져 있어 양산 시내 및 인근 도시로의 접근성이 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 제시외 건물 등을 위한 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 향후 토지 사용에 있어 제약이 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건 및 기계기구: 일부 제시외 건물(창고, 컨테이너 등) 및 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 또한, 일부 기계기구는 소재 불명으로 인해 평가에서 제외되었으므로, 현장 조사 시 정확한 포함 및 제외 품목을 확인해야 합니다.

* 건물 구조 현황: 공부상 기재된 건물 구조와 실제 현황 구조가 다르게 조사되었습니다. 이는 추후 건축물대장 등재 시 정리가 필요할 수 있습니다.

* 태양광 설비 제외: 건물 지붕에 설치된 타인 소유의 태양광 설비는 매각에서 제외됩니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 소유권 이전 과정이나 관리 주체에 있어 다소 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 산막동에 위치한 공장으로, 교통 및 산업 인프라 접근성이 우수한 산막산업단지 내에 자리하고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있으며, 임차인 또한 인수 부담이 없습니다. 그러나 일부 제시외 물건의 매각 제외, 건물 구조 현황 차이, 그리고 특히 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 양산시 산막동의 산업 중심지에 위치하여 공장 운영 및 임대 사업에 유리합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 말소되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 보증금 및 차임 없는 임차인으로, 명도 부담이 적습니다.

* 공장 시설: 공장으로서의 기본적인 시설 및 일부 기계기구가 포함될 수 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 3,420,208,210원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 그리고 본건의 잠재적 리스크(법정지상권 불분명, 일부 제시외 물건 제외 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 가산할 필요는 없습니다. 다만, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 법정지상권 불확실성, 제외되는 제시외 물건의 가치 등을 신중히 평가하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

(참고: 지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트에서 주변 시설 검색 결과, 양산시 산막동 일대는 산업단지가 발달해 있으며, 일부 기사에서는 소규모 사업장의 악취 저감 사업 등이 진행되는 것으로 나타나. 또한, 폐소각시설 등 과거 혐오시설이 있었던 지역이 주민 소통 공간으로 탈바꿈한 사례도 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 대규모 공장이 밀집한 지역임을 감안해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.