나이스옥션 법원경매 울산 2026타경116 [1] 경상남도 양산시 덕계동 234-19 대승하이아트2차 상가동 1층102호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 <평산초등학교> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 102호, 104호, 105호로서, 외벽 : 치장타일 마감 등, 내벽 : 페인트 마감 등임.

이용상태

생활시설 및 구매시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 구매시설, 생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

덕계동 234-19:제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 덕계동 811-45:제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2026-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타사항:없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 울산지방법원 2026타경116 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 234-19 대승하이아트2차 상가동 1층102호

용도: 판매시설

감정가: 120,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOO

1.1. 1.토지정보

면적: 16.05㎡ (약 4.86평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 16.05㎡

1.1. 2.건물정보

면적: 36.23㎡ (약 10.96평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 36.225㎡

1.2. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 평산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 102호, 104호, 105호로, 외벽은 치장타일 마감 등, 내벽은 페인트 마감 등임.

토지는 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 구매시설, 생활시설 건부지로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 덕계동에 소재하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 상가 등이 혼재된 지역임.

덕계동은 부산과 울산을 잇는 관문 지역으로서, 아파트 단지와 소규모 공장 등이 어우러진 신흥 주거 및 공업 도시로 성장하고 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 가로망 및 주차장 시설은 보통 수준임.

대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(덕계동 234-19)는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음.

본건 토지(덕계동 811-45) 또한 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

배당신고일자: 2026-04-30

대항력: 없음

권리분석: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였음. 보증금 전액 배당받을 것으로 예상되나, 배당표 확정 전까지는 불확실성이 존재함.

* 임차인: 박

보증금: 2,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-21

대항력: 없음

권리분석: 임차인은 대항력이 없으며, 별도의 배당신고 정보가 확인되지 않음. 배당 절차를 통해 보증금 회수가 가능할 수 있으나, 명확한 확인이 필요함.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2016-07-13 접수된 양산기장축산업협동조합의 근저당권 (210,000,000원)

이후 접수된 권리(압류, 근저당권, 임의경매, 압류)는 모두 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 310,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

본건이 소재한 덕계동은 부산 및 울산 접근성이 좋은 교통의 요충지로서, 배후 주거 단지와 산업 단지가 발달해 있어 배후 수요가 풍부한 지역임.

주변에 덕계종합상설시장, 메가마트 덕계점 등 소비 시설이 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

다수의 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 판매 및 생활 서비스 업종에 유리한 환경임.

덕계윌라일반산업단지, 웅상농공단지 등 산업 단지가 인접해 있어 직장인 수요 또한 기대할 수 있음.

5. 생활정보

주변에 평산초등학교, 덕계초등학교 등 교육시설이 위치함.

아람병원, 덕계성심병원 등 의료 시설 이용이 가능함.

각종 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하여 학교 주변으로 특정 업종의 입점이 제한될 수 있음.

임차인이 존재하나 대항력은 없는 것으로 파악되었으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

전입세대 열람 결과, 본 건에는 임차인으로 박 (보증금 500만원) 및 박 (보증금 200만원)이 확인되었으며, 이들의 보증금은 인수되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 판매시설로, 성장 잠재력이 높은 지역에 자리 잡고 있음.

교통 여건이 양호하고, 주변에 주거, 상업, 산업 시설이 균형 있게 발달해 있어 안정적인 영업 활동이 가능한 입지임.

등기부상 선순위 권리가 모두 말소될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

다만, 교육보호구역 관련 제한사항 및 임차인 명도 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 교통 요충지: 부산-울산 간 접근성이 용이하며, 산업 및 주거 지역 발달로 인한 배후 수요 기대.

* 균형 잡힌 지역 개발: 아파트 단지, 상업 시설, 산업 단지가 공존하여 다양한 수요층 확보 가능.

* 권리 관계 명확: 선순위 근저당권 말소 예정으로 낙찰 후 권리 관계가 깨끗함.

* 성장 가능성: 신흥 주거 및 공업 도시로 발전 중인 덕계동의 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 120,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 부담은 적으나, 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.