나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3204 [1] 대구광역시 달서구 감삼동 287-57 성당코오롱하늘채 105동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 감삼동 소재 '본리초등학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 아 파트단지, 단독 및 다세대주택과 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

대로변에 위치하며 제반교통사정 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 20층건중 12층 1201호로서 -외벽: 몰탈위 페인트 -내벽: 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감 -창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

'성당코오롱하늘채' 105동 1201호 아파트임.

설비내역

지역난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 아파트부지로서 인접지대와 등고 평탄함.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 6차선, 동축 및 서측으로 왕복 2-5차선, 북측으로 폭약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-13호선)(접합) 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2025-02-05 - 2030-02-04)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3204 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 감삼동 287-57 성당코오롱하늘채 105동 12층 1201호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 61.87㎡ (약 18.7평)

토지지분: 61.8677㎡ (약 18.7평)

건물면적: 140.15㎡ (약 42.4평) - 공급면적 기준

건물지분: 140.1546㎡ (약 42.4평)

전용면적: 제공된 정보상 직접적인 전용면적은 확인되지 않으나, 최근 거래 사례의 전용면적은 약 73.9㎡(22.3평) ~ 85.0㎡(25.7평) 수준입니다.

1.3. 감정평가액

감정가: 45,000만원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

아파트명: 성당코오롱하늘채

준공연도: 2007년 8월 10일 (2026년 기준 19년차)

총 동수: 7개동

총 세대수: 784세대

최고층: 20층

해당층: 12층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 감삼동 소재 '본리초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 대규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

대로변에 위치하여 차량 접근성이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내외로의 이동이 편리합니다. 남측으로는 왕복 6차선, 동측 및 서측으로는 왕복 2~5차선, 북측으로는 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있어 대중교통 이용 및 차량 운행에 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접하고 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2025-02-05 ~ 2030-02-04)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 10월 19일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권(을13)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 모든 권리(후순위 근저당, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 해당사항 없음)

3.4. 등기부채권 총액

총 채권액은 약 418,800,000원 (41,880만원)으로 파악됩니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

* 임대관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 지급 의무가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 교통 인프라

대로변에 위치하며 다수의 도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

4.3. 개발 잠재력

제3종일반주거지역 및 아파트지구로 지정되어 있어 안정적인 주거지로서의 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

성당코오롱하늘채는 2007년 준공된 아파트로, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 총 7개동, 784세대로 구성되어 있으며, 전기차 충전시설도 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

단지 인근에 '본리초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주차 정보

단지 내 지상 주차 4대, 지하 주차 21대, 총 203대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래계약 허가구역

본 건이 위치한 지역은 2025년 2월 5일부터 2030년 2월 4일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 아파트의 경우 통상적으로 직접적인 허가 대상이 아닐 수 있으나, 관련 법규 및 지역별 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임차인 현황 상 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건축 연차

2007년 준공된 아파트로, 19년차 아파트임을 감안하여 향후 시설 유지보수 및 관리비 증가 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 시설

주변은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 감삼동의 주거 중심지에 위치한 성당코오롱하늘채 아파트입니다. 교통 환경이 우수하고 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋아 주거 만족도가 높은 지역에 해당합니다. 19년차 아파트라는 점을 고려해야 하나, 최근 실거래가 추이를 볼 때 안정적인 시세 흐름을 보이고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 임대차 관계 미확인에 따른 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 달서구 감삼동의 중심부, 대로변 위치로 교통 편리

* 안정적인 주거 환경: 본리초등학교 인접, 다양한 생활 편의시설

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상

* 최근 실거래가 반영: 감정가 대비 실거래가 수준 고려 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월~7월)에 따르면, 유사 면적(약 85㎡ 전용면적)의 거래가는 27,700만원에서 33,000만원 범위로 형성되어 있습니다. 본건은 12층으로 층수 이점을 가지고 있으며, 감정가(45,000만원) 또한 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

이에 따라, 최근 실거래가 상단을 기준으로 층수 프리미엄을 감안하여 본건의 예상 입찰가를 33,500만원 으로 산정합니다. 이는 인수되는 보증금이 없는 점과 최근 시장 상황을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.