나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3197 [1] 대구광역시 달서구 도원동 677-1 롯데캐슬레이크 제102동 제1층 제108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "상원초등학교" 남서측에 위치하는 "롯데캐슬레이크 제102동 제1층 제108호" 단위세대이며, 주위일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층 및 지상20층건 중 1층 108호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 3차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-15)(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-09-15)(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 아파트 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 대항력포기확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3197 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 677-1 롯데캐슬레이크 제102동 제1층 제108호

용도: 아파트

감정가: 276,000,000원

토지면적: 41.14㎡ (약 12.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

동: 102동

호: 108호

층: 1층 (총 20층)

구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕

사용승인일: 2005년 03월 29일

전용면적: 84.91㎡

감정평가 요약:

주변환경: 대구광역시 달서구 상원초등학교 남서측 "롯데캐슬레이크 제102동 제1층 제108호" 단위세대. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

건물구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층 및 지상20층 건물 중 1층 108호. 외벽: 몰탈위페인팅, 내벽: 벽지, 타일, 바닥: 바닥재, 타일, 창호: 샷시창.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 되어 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 완경사지대 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 달서구 도원동에 소재하는 '롯데캐슬레이크' 아파트 단지 내 제102동 제1층 제108호입니다.

인근에는 상원초등학교가 있으며, 주변 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통상황:

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

단지 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 3차선의 도로와 접하고 있어 차량 소통이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역

소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 (세부 사항은 관련 부서 문의 필요)

주변 시설:

단지 인근에 상원초등학교, 대건중학교, 경덕여자고등학교 등 교육시설이 위치합니다.

카페, 편의점 등 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

해당 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

근저당권, 애큐온저축은행, 2021년 07월 22일 접수

인수되는 권리:

주택임차권, 김태호, 2023년 06월 21일 접수 (등기부상 '인수' 표기)

보증금 275,000,000원. (단, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다.)

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 08월 07일

확정일자: 2020년 07월 15일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성을 높이지만, 법적 검토가 반드시 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

채권자 정보:

강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사

기타 채권자: 주OOOOOOO, 우리금융캐피탈 (가압류), 한화생명보험 (가압류)

총 등기부채권액:

약 378,723,404원 (등기부상 총 채권액)

*참고: 등기부상 채권 총액에는 임차인의 보증금이 포함되지 않았습니다. 경매 진행 시 임차인의 보증금 인수 여부가 주요 쟁점이 될 수 있으며, 본 건의 경우 대항력포기확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 최종 확인이 필요합니다.*

4. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 전형적인 주거 지역입니다.

단지 주변으로 근린생활시설(상가)이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 충족됩니다.

대규모 아파트 단지로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 지역 내 주거 선호도가 높은 편입니다.

5. 생활정보

단지 정보:

아파트명: 롯데캐슬레이크

주소: 대구광역시 달서구 도원동 677-1

준공 연도: 2005년

세대수: 910세대

동수: 8동

최고층: 21층 (본 물건 1층)

주차: 총 1,231대 (세대당 약 1.35대)

난방방식: 개별난방

관리사무소 연락처: 053-631-0841

주변 학교:

대구상원초등학교 (도보 거리)

대건중학교, 경덕여자고등학교 (인근)

편의시설:

단지 인근에 다양한 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 주변 편의시설 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 및 대항력:

김태호 임차인은 2020년 8월 7일 전입하여 대항력을 갖춘 상태입니다. 등기부상 해당 임차권은 '인수'로 표기되어 있으나, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성을 높이지만, 법적 해석 및 실제 경매 절차에 따라 변동될 수 있어 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다.

낮은 층수:

본 물건은 1층에 위치하여 일조권, 사생활 침해, 소음 등에 취약할 수 있습니다. 이는 시세 대비 가격 하락 요인이 될 수 있습니다.

채무 규모:

전체 채무 총액이 감정가를 상회하는 수준으로, 경매가 정상적으로 진행될 경우 낙찰가가 감정가를 넘어서기 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 도원동의 롯데캐슬레이크 아파트 1층으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호합니다.

가장 중요한 쟁점은 선순위 임차인의 대항력 문제입니다. 대항력 포기 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 법률 전문가의 면밀한 검토와 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1층이라는 점은 시세 대비 가격 메리트를 줄 수 있는 요인이지만, 동시에 주거 만족도 측면에서는 단점이 될 수 있습니다.

감정가 276,000,000원 대비 최근 실거래가는 250,000,000원에서 318,000,000원 사이에 분포하고 있으며, 1층임을 감안하면 실거래가 중에서도 낮은 편에 속하는 거래를 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

대구 달서구의 대표적인 아파트 단지인 롯데캐슬레이크에 속해 있어 비교적 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주변 교육 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적의 투자자에게도 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 276,000,000원

최근 매매 사례:

2026년 05월: 258,000,000원 (5층)

2026년 06월: 318,000,000원 (17층)

2026년 07월: 250,000,000원 (9층)

본 물건은 1층이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단될 경우 (대항력포기확약서 제출), 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능합니다.

1층이라는 점과 최근 실거래가(5층, 9층 거래가)를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 여부가 최종 변수가 될 수 있으므로, 법률 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 시세 하단 및 감정가를 고려하여 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 265,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

본 제안 가격은 참고용이며, 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.