나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3206 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 1722 대곡역신동아파밀리에 101동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 소재 '한국전력공사대구본부 달성전력지사' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 대중 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상23층 건물 내 제1층 제101호로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 화강석붙임 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등 - 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 폭 약 15M의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-11-19)(대구유천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본 현황

1.1. 1.사건번호

대구서부지원 2026타경3206 (1)

1.1. 2.소재지

대구광역시 달성군 화원읍 구라리 1722 대곡역신동아파밀리에 101동 1층101호

1.1. 3.용도

아파트

1.1. 4.건물 규모 및 면적

* 토지 면적: 50.99㎡ (약 15.4평)

* 토지 지분: 50.986㎡

* 건물 면적: 115.65㎡ (약 35평)

* 건물 지분: 115.654㎡

* 전용 면적 (최근 거래 정보 기준): 84.9844㎡ (약 25.7평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 5.감정가

318,000,000원

1.1. 6.경매 구분 및 채권자

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 7.매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 소재 '한국전력공사대구본부 달성전력지사' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 입지 여건이 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층 지상 23층 건물 내 제1층 제101호입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅, 화강석 붙임 등

* 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 마감 등

* 바닥: 장판지 및 타일 마감 등

* 창호: 샷시 창호 마감

2.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 북동하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, '아파트' 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

북서측 및 남동측으로 폭 약 15M의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역

* 기타: 도로 (접합), 소로2류 (폭 8m~10m) (접합), 중로2류 (폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (대구유천초등학교, 하늘숲유치원)

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 말소기준권리: 2023년 7월 31일자 한국자산관리공사의 근저당권 (을22).

* 매각으로 인해 위 근저당권보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 임의경매 (2026타경3206)는 말소기준권리 이후의 권리에 해당합니다.

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 건에 대한 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 금액이 미상이라도 임대차 관계가 존재할 경우, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. (다만, 본 건 등기부 내역상 해당 권리 등재 여부는 명확하지 않으므로 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 대곡역신동아파밀리에

* 주소: 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 1722

* 준공 연도: 2007년 10월 12일

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 425세대

* 최고층: 24층, 최저층: 1층

* 주차 대수: 총 200대 (지하 10대, 지상 6대 - 이는 총괄표제부상의 정보와 다소 차이가 있으나, 제공된 정보 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소

4.2. 주변 시세 분석 (최근 거래 정보 기반)

* 본건과 동일 단지 내, 전용면적 84.9844㎡ (약 25.7평) 기준 최근 매매가는 2026년 4월 ~ 5월에 걸쳐 27,500만원 ~ 27,700만원 수준으로 거래되었습니다.

* 본 건의 건물 면적(115.65㎡, 약 35평)은 위 거래 사례보다 더 넓은 면적임을 고려할 때, 시장 가격은 유사하거나 더 높을 것으로 예상됩니다.

* 전월세 거래를 살펴보면, 전용면적 115.654㎡ (약 35평) 기준 2026년 3월에 보증금 2,000만원, 월세 90만원으로 1층에 거래된 사례가 있습니다. 이를 연간 임대료로 환산 시 약 1,080만원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

* 본 건은 아파트 단지 내 위치하며, 주위로 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 단지 내 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 학교 (대구유천초등학교, 하늘숲유치원)가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (주변 입지 조건이 무난한 편이라는 평가와 일치)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

* 임대 관계가 미상으로, 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 반드시 현장 방문 및 조사 통해 임차인 현황을 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 1층 물건의 특성

* 1층이라는 점은 소음, 일조량, 보안 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한 사항이 존재하나, 일반적인 주거 지역에서 흔히 볼 수 있는 사항으로 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 달성군 화원읍 소재 대곡역신동아파밀리에 아파트는 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 최근 인근 아파트 거래 사례들을 볼 때 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 기대해볼 수 있습니다. 단, 넓은 면적임에도 불구하고 1층이라는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 입찰 전 면밀한 현장 조사가 필요한 부분입니다. 소멸되는 권리 관계는 명확하나, 임차인 유무는 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적(115.65㎡, 약 35평) 대비 감정가 및 최근 거래 사례의 가격 적정성 검토 필요.

* 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 편의시설 및 주변 생활 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높음.

* 1층 물건임에도 불구하고, 향후 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 318,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적대의 거래 사례 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 적정 입찰가 범위: 29,000만원 ~ 31,500만원

상기 예상 입찰가는 시장 상황, 본 건의 실제 권리관계 및 점유 현황, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 현장 조사를 통해 정확한 가치 판단 후 신중한 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.