나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경45 [1] 대구광역시 달서구 감삼동 337-14 죽전역클래식명가 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2026.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 감삼동 소재 "본리초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 교통상황 은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 제5층 제501호로서, - 외벽: 외장석재 및 몰탈위 페인팅 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 바닥바감재 및 타일 등 마감 - 창호: 샷시 이중창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, '오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생 활시설 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 25m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-13호선) (접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육지원청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 2025-02-05 ~ 2030-02-04).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류 형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참 고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있음(배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인에게 인수될 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경45 (1)

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경45 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 감삼동 337-14 죽전역클래식명가 제5층 제501호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 12.59㎡ (약 3.81평)

* 건물면적: 74.19㎡ (약 22.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

대구광역시 달서구 감삼동에 소재하며, 본리초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중심상업지역에 속하며, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한 폭 25m~30m의 대로3류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 2025년 2월 5일부터 2030년 2월 4일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 해당 기간 내 거래 시 허가가 필요합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

* 박

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 7월 9일

* 확정일자: 2021년 6월 28일

* 배당신고일자: 2023년 9월 12일

* 대항력: 있음

1.3. 2. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리는 2022년 7월 7일 접수된 다금개발주식회사 외 2명의 가압류(갑9)입니다. 본 건의 임차권(을1, 박종찬, 250,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이므로, 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 외 다수의 가압류 및 압류가 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

1.3. 3. 매수인 인수 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을1)가 존재하며, 해당 임차보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리상 부담입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업시설

본건 소재지 주변은 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 2. 토지 이용 현황

본건 토지는 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있으며, 건물 또한 오피스텔로 이용 중입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 제5층 제501호입니다. 외벽은 외장석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥마감재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창호입니다. 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 마감 상태 및 구조를 정확히 확인하지 못하여, 동 유형 건물의 일반적인 상태를 참고하여 평가되었습니다.

1.5. 2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 실질 부담액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

1.6. 2. 내부 미확인 상태

현장 조사 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 내부 마감 상태나 구조 등에 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 토지이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 잔금 납부 시 관할 구청의 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 감삼동에 위치한 오피스텔로, 죽전역 인근에 자리하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호하며, 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 다만, 선순위 임차인이 존재하며 보증금 250,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 권리분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 죽전역 인근으로 직주근접 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 건물 노후도가 낮고 관리가 용이합니다.

* 복합 용도: 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등으로 활용 가능한 건물입니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석을 통해 본 건의 예상 입찰가를 산정했습니다.

1.9. 1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(죽전역 클래식명가) 내 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 16일: 전용면적 74.1946㎡ (약 22.44평) 오피스텔이 160,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 10일: 전용면적 60.685㎡ (약 18.36평) 오피스텔이 220,800,000원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 면적(74.19㎡) 기준으로 시세가 약 1억 6천만원 내외임을 시사하지만, 면적이 작은 경우에도 2억 2천만원 이상에 거래된 사례가 있어 시장 상황 및 층수, 향 등에 따라 가격 편차가 있습니다. 본 건의 감정가는 227,000,000원입니다.

1.9. 2. 입찰가 제안

본 건의 가장 큰 특징은 매수인에게 인수될 수 있는 250,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담하게 됩니다.

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외한 부동산 자체의 가치를 기반으로 산정해야 합니다. 최근 거래 사례(1.6억 ~ 2.2억)와 감정가(2.27억)를 고려하되, 선순위 임차권 인수 위험에 따른 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인의 실질적인 총 투자 비용은 낙찰가 + (250,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 됩니다. 따라서, 총 비용이 주변 시세보다 높지 않도록 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다. 이 금액은 인수될 수 있는 임차보증금 250,000,000원과는 별도로, 부동산 자체에 대한 입찰 희망가입니다. 최종 결정 시에는 임차인의 실제 배당 수령액, 명도 비용 등을 추가적으로 고려해야 합니다.

※ 주변 시설 검색 결과: 제공된 정보만으로는 혐오시설 유무 등 구체적인 외부 환경 정보를 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 주변 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.