나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10087 [1] 경상북도 경주시 용강동 1291-2 장미타워맨션 101동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 용강동 소재 "용강초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층건(101동) 중 11층 1101호 단위세대로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

'아파트'로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 인접필지와 대체로 등고 평탄하며, '아파트부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로(폭 약 16미터)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 기타도시공간시설(공동주택용지), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(근화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(근화 여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(근화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(근화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10087 (1)

소재지: 경상북도 경주시 용강동 1291-2 장미타워맨션 101동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원

토지면적: 46.31㎡ (약 14.01평)

건물면적: 66.00㎡ (약 20.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 용강동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성된 지역입니다. 인근에 용강초등학교가 소재합니다.

1.2. 2.교통상황

아파트 단지까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 3.건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브 지붕을 가진 15층 건물(101동) 중 11층 1101호 단위 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 바닥은 내장 바닥재 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

1.2. 4.이용상태

현재 '아파트'로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

토지는 사다리형에 가까우며 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 상태로 '아파트 부지'로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로상태등

아파트 단지 동측으로 왕복 2차선, 폭 약 16미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공동주택용지로 이용 중입니다. 또한 중로 2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역(2023-06-08), 상대보호구역(용강초등학교, 근화여자고등학교, 근화여자중학교, 근화유치원), 절대보호구역(근화유치원) 등의 규제를 받습니다.

1.2. 9.공부와의 차이

등기부등본 및 건축물대장과 외관상 공부상 차이는 없습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리관계 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2007년 12월 12일 접수된 신한은행의 근저당권(24,400,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(주식회사빅뱅대부 근저당 및 전세권, 신한카드 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 신한카드 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 등기부요약상 특이사항에 '지상권개요: 개요'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. (물건명세서 참고사항 비고란에 '없음'으로 기재되어 있어, 실제로는 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2000-02-29, 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사빅뱅대부, 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 대항력: 없음

1.3. 3.인수 보증금

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 개발 현황

본건이 속한 용강동 일대는 주거지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있으며 근린생활시설과 학교가 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 개발이 이루어지고 있습니다.

1.4. 2.상업 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 3.주요 시설

용강초등학교, 근화여자고등학교, 근화여자중학교, 근화유치원 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.교육시설

단지 인근으로 용강초등학교 등 다수의 교육기관이 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

1.5. 3.교통시설

인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인 문제

가장 큰 리스크는 '대항력 있음'으로 명시된 임차인 김 씨입니다. 전입일자가 2000년 2월 29일로 매우 오래되었음에도 불구하고 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 통상적이지 않습니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 금전적 부담으로 이어질 가능성이 있습니다. 금액이 0원이라도 대항력이 있다는 점은 명확히 인지하고 주의해야 합니다.

1.6. 2.건물 노후도

1993년 사용 승인된 건물로, 약 33년 정도 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 3.감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 1억 3천만원이나, 최근 실거래가 정보를 보면 동일 면적(66㎡)의 아파트가 9천만원에서 1억 4백만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있어 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경주시 용강동에 위치한 아파트 물건으로, 주변 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있습니다. 가장 중요한 점은 '대항력 있음'으로 명시된 임차인 김 씨의 존재이며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 특이사항은 명도 및 재산권 행사에 있어 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 해당 임차인과의 명확한 관계 및 권리관계를 사전에 철저히 파악하고, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 도심지 내 주거선호지역에 위치하여 안정적인 주거 가치 보유.

* 주변 학군 우수 및 생활 편의시설 접근 용이.

* 향후 임차인 문제 해결 시 시세 차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(66.00㎡)에 대한 최근 매매 실거래가는 2026년 5월 13층 101동이 104,000,000원에, 2026년 6월 6층이 90,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 130,000,000원입니다.

가장 큰 위험 요소인 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재와 이로 인한 불확실성을 감안할 때, 최근 최고가 실거래가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

최근 최고가 실거래가인 104,000,000원과 보수적인 접근을 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제시합니다.

실제 입찰 시에는 해당 임차인과의 명도 협상 가능성 및 소요 비용을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.