나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10080 [1] 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 144동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 진현동 소재 "경주두산위브" 제144동 제1층 제102호, 제103호, 제105호 아파트 단지 내 단위상가로서, 부근일대는 숙박 및 상업시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상2층건 중 제 1층 제102호 외 2개호로서, 외벽: 페인팅 및 외장인테리어 등. 내벽: 페인팅 및 일부 타일 등. 바닥: 바닥재 타일 등. 창호: 샷시창.

이용상태

가, 나) 공실. 다) 헬스장으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 다각형의 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복7차선 포장도로, 남동측으로 왕복5차선 포장도로, 북서측, 남서측 등으로 포장된 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만) (2015-07-01)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-01)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : -- 2) 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 경주시 진현동 1012번지 경주두산위브 144동 1층 102호에 소재한 근린상가입니다.

본 물건의 감정가는 456,000,000원이며, 토지 면적은 98.34㎡ (약 29.75평), 건물 면적은 111.78㎡ (약 33.81평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 경OOO이며, 경남은행이 근저당권자로 설정되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층 및 지상 2층 건물 중 1층 102호 외 2개 호실(103호, 105호)이 일괄하여 구성되어 있습니다.

건물 이용 상태는 '가, 나) 공실. 다) 헬스장으로 이용 중임.'으로 기재되어 있어, 본건을 포함한 3개 호실이 공실이거나 헬스장으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 경주두산위브 아파트 단지 내에 위치한 단위 상가로서, 대규모 아파트 단지의 고정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 주변 일대는 숙박 및 상업 시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북동측으로는 왕복 7차선, 남동측으로는 왕복 5차선 도로가 접해 있어 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 경남은행의 근저당을 말소기준권리로 하는 부동산 임의 경매 사건입니다.

등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2018년 12월 28일 접수된 경남은행 근저당 (채권액 660,000,000원)

* 말소 대상 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (육남위드유주식회사)

* 을1: 근저당 (경남은행)

* 갑3: 가압류 (경주두산위브상가관리단, 8,553,680원)

* 갑4: 임의경매 (경남은행)

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 해당 내용은 제공된 정보에 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가로서, 단지 입주민이라는 확실한 고정 수요층을 확보하고 있습니다.

주변에 숙박 시설 및 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구 확보 가능성도 존재합니다.

건물 용도는 운동시설, 기타 제2종 근린생활시설 등으로 활용 가능합니다.

이용 상태가 공실 또는 헬스장으로 언급된 점을 고려할 때, 현재 임대 수익 발생 여부 및 향후 임차인 확보 경쟁 심화 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 본건이 속한 경주두산위브 단지 내에는 아파트 입주민을 위한 편의시설이 있습니다.

* 인근에는 다양한 음식점, 카페(예: 진현동커피) 및 숙박시설이 밀집해 있습니다.

* 단지에서 차량으로 약 10~20분 거리에 불국사, 석굴암 등 주요 관광지가 위치해 있어 관광객의 접근성이 좋습니다.

* 또한, 한국수력원자력 본사와의 거리도 가까워 관련 인구의 유입도 기대할 수 있습니다.

혐오시설:

* 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 위치한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 단지, 상업 시설 및 관광지로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 가능성:

'가, 나) 공실. 다) 헬스장으로 이용 중임.'이라는 명세로 미루어 볼 때, 본건을 포함한 상가 공간의 공실 위험 또는 향후 임차인 유치 경쟁 심화 가능성을 배제할 수 없습니다.

시장 경쟁:

주변에 다수의 상업 시설 및 숙박 시설이 존재하여 상권 내 경쟁이 있을 수 있습니다.

건물 노후화:

2017년경 준공된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

지역 경제 변동:

관광 산업 및 지역 경제 상황에 따라 상가 공실률 및 임대료 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시의 대규모 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로서, 약 730세대의 고정적인 배후 수요를 확보하고 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

아파트 단지 내 상가는 일반적으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 주변 상업 시설 및 관광 자원과의 연계 가능성도 존재합니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

다만, 상가 이용 현황 및 시장 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 잠재적 공실 위험을 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 고정 수요: 대규모 아파트 단지의 입주민을 기반으로 한 안정적인 수요층 확보.

우수한 입지: 관광 도시 경주의 주요 관광지(불국사, 석굴암 등)와 인접하며, 교통망이 편리함.

다양한 활용 가능성: 운동 시설, 제2종 근린생활시설 등으로 활용 가능한 공간으로, 다양한 업종 창업 또는 임대 사업에 적합.

권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 456,000,000원

본건의 예상 입찰가는 주변 시세, 상가 임대 현황, 공실 가능성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 수익률 분석에 한계가 있으므로, 현장 방문을 통한 실사 및 주변 상권 분석이 필수적입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 법원 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.