나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10212 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 102동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '오성초등학교' 남동측 인근에 소재하는 "극동 늘푸른아파트" 제102동 제13층 제1303호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 다가구 주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 22층 건물 내 제13층 제1303호 로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등, 창 호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 보아 장방형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임

토지이용계획 및 제한상태

두정동 526-1 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(늘푸른유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오성초(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(늘푸른유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 두정동 526-2 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(늘푸른유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 102동 13층 1303호에 소재한 아파트입니다. 사건번호는 천안지원 2026타경10212 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 178,000,000원입니다. 토지 면적은 27.84㎡(약 8.42평), 건물 면적은 59.91㎡(약 18.12평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

본 아파트는 '오성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구 주택 등이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 아파트 단지는 장방형에 유사한 토지 위에 건부지로 이용 중이며, 단지 주변으로는 아스팔트 포장도로가 잘 정비되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로3류, 중로2류, 중로3류, 소로2류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 오성초등학교 및 늘푸른유치원 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 채권자 김OO의 강제경매로 진행 중입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 15일자 청주세무서장의 압류(갑7)이며, 채권자 김OO의 강제경매개시결정(갑8, 2026년 2월 6일)은 말소될 예정입니다.

임차인 현황으로는 김광민 씨가 있으며, 전입일자 및 확정일자는 2022년 9월 14일입니다. 보증금은 180,000,000원, 차임은 0원이며, 배당신고일자는 2026년 2월 6일입니다. 김광민 씨는 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 아닐 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이 부분에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. (주의: 임차인의 보증금이 미상이고 대항력이 있는 경우, 낙찰자가 보증금을 인수하게 될 수 있으나, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인 존재 시에는 잔금 납부 시점 등을 고려한 철저한 권리분석 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본 아파트는 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 천안시 서북구 두정동 일대는 신흥 주거 지역으로 발전하고 있으며, 교통 및 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 오성초등학교가 위치하고 있으며, 늘푸른유치원 등도 소재합니다.

* 교통: 단지 가까이에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

* 주차: 총 1,157대의 주차가 가능하며, 이 중 389대는 지하 자동 주차, 768대는 옥외 자동 주차입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김광민 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자(2022-09-14)가 말소기준권리(2024-04-15)보다 앞섭니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 할 가능성을 시사합니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다. 임차인과의 명확한 법률 관계 및 보증금 회수 방안에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 건축 연도: 1996년 12월 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 본 아파트 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 기준으로는 감정가보다 낮은 수준에서 거래가 이루어졌으나, '대항력 있는 임차인'의 존재와 '인수 보증금 합계'의 상이한 정보는 신중한 접근을 요구합니다. 임차인 관련 위험 요소를 명확히 파악하고 해결 방안을 강구한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 천안시 서북구는 꾸준히 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 가격 메리트: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 법적 리스크 해소 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 대단지: 1,452세대의 대단지로 관리비 절감 및 단지 내 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최근 실거래가는 2026년 7월 기준 14,300만원 ~ 15,000만원 수준입니다. 감정가는 178,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 180,000,000원에 달하지만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무가 없을 가능성이 있습니다. 만약 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다면, 최근 실거래가보다는 높게, 감정가보다는 낮게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 평균 약 146,000,000원에서 임차인 리스크(정보 불일치)를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.