나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10268 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 422 천안목천동우1차아파트 107동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신계초등학교" 북서측에 위치하며 주위는 산지를 중심으로 공동주택 및 근린생활 시설등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상15층 아파트의 1층 106호로서 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비, 공용승강이 등이 설치되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 전체를 기준으로 중로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2023-08-01)(중로2-354)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등인 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2026타경10268 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 422 천안목천동우1차아파트 107동 1층106호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 동OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.57㎡ (약 7.96평)

토지지분: 26.5656㎡ (약 7.96평)

건물면적: 39.95㎡ (약 12.08평)

건물지분: 39.95㎡ (약 12.08평)

전용면적 (집합건물 정보 및 JSON 기반): 39.95㎡ (약 12.08평)

분양면적: 제공된 정보에는 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 가격 정보

감정가: 44,456,000원

1.4. 권리 관계

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신계초등학교" 북서측에 위치하고 있습니다.

주위는 산지를 중심으로 공동주택 및 근린생활 시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역), 임업용산지, 준보전산지 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2026년 2월 13일 접수된 동우1차아파트입주자대표회의의 강제경매개시결정(2026타경10268)입니다. 해당 경매 사건의 권리금액은 11,274,076원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으므로, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다. 실제 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

등기부상 채권 총액이 0원으로 기재된 부분이 있으나, 이는 말소기준권리인 강제경매 사건의 권리금액 11,274,076원과 상충되므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

구체적인 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 근린생활 시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 천안목천동우1차아파트

총 세대수: 1922세대

총 동수: 13동 (전체 단지 기준)

건축물 동수: 16동 (건축물대장 총괄표제부 기준)

최고 층수: 15층

사용승인일: 1997년 8월 5일

주차대수: 총 656대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 편의 시설

인근에 신계초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 담보물건의 경매 진행 상황 등에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타

구체적인 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부상 채권 총액이 0원으로 기재된 부분과 강제 경매 채권액이 일치하지 않는 점에 대한 추가 확인이 필요합니다.

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 외부 검색을 통한 실시간 조사는 불가합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구의 아파트로서, 비교적 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 동일 면적의 매매 사례가 감정가보다 낮게 형성되어 있어 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 관계 미상, 등기부상 채권액 불일치 등의 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

특히, 공동담보로 인한 추가적인 권리 관계나 채무 변제 우선순위 등에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

소형 면적(39.95㎡)으로 실거주 또는 소액 투자 목적에 적합합니다.

최근 거래된 동일 면적의 매매가가 감정가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익 기대가 가능합니다.

천안 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 44,456,000원입니다.

최근 동일 면적(39.95㎡)의 매매가는 2026년 7월 7일 3,300만원으로 확인됩니다.

타 면적(59.9㎡, 84.93㎡)의 매매가는 각각 8,000만원, 11,500만원으로, 본 건의 면적과 직접 비교하기는 어렵습니다.

감정가와 최근 실거래가(3,300만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 최근 실거래가 수준에서 소폭 상승한 3,500만원 ~ 4,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 공동담보 및 기타 미확인 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적이며, 해당 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 예시는 현 시점의 정보를 기반으로 하며, 실제 입찰가는 시장 상황, 법원 진행 상황, 현장 조사 결과 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.