나이스옥션 법원경매 대전 2026타경110 [1] 대전광역시 대덕구 석봉동 179-35 러블랑주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 "대덕구보건소" 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 다가구주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 완경사로서 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약6미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역, 제2종 일반주거지역, 소로3류(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, (사용승인일 : 2023.04.27) - 외벽 : 치장벽돌 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

통칭 '러블랑' 다가구주택으로 이용중임. 1층 : 계단실, 2층 : 다가구주택(4가구), 3층 : 다가구주택(4가구), 4층 : 다가구주택(3가구), 5층 : 사무소(1가구)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1)건물의 공부상 면적에 포함되지 않은 확장형발코니는 부합물로서 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 확장형발코니는 감정평가 및 매각에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경110 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 석봉동 179-35

건물명: 러블랑주건축물제1동

신주소: 대전광역시 대덕구 석봉로44번길 35-5 (석봉동)

용도: 다가구주택, 사무소

감정가: 2,271,500,200원

토지면적: 440.50㎡ (약 133.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 767.81㎡ (약 232.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOO (한밭새마을금고)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2023년 4월 27일

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층

엘리베이터: 1대

2. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동에 소재하며, "대덕구보건소" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종 일반주거지역에 해당하며, 소로3류(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

토지: 을3 (근저당권, 2022.09.08, 한밭새마을금고, 764,400,000원)

건물: 을1 (근저당권, 2023.05.02, 한밭새마을금고, 764,400,000원)

총 채권액: 1,560,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

모든 등록된 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* (201호) 오푸름: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정 2023.08.28, 배당신고 2026.03.17, 대항력 없음.

* (202호) 정희영: 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023.06.01, 확정 2023.05.11, 배당신고 2026.03.06, 대항력 없음.

* (203호) 김성권: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입/확정 2025.05.15, 배당신고 2026.03.06, 대항력 없음.

* 한지수: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2021.03.04, 확정일자 없음, 배당신고 없음, 대항력 있음.

* (204호) 고종태: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2023.12.12, 배당신고 2026.03.06, 대항력 없음.

* (301호) 이덕희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.08.21, 대항력 없음.

* (402호): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.08.21, 확정 2023.08.08, 배당신고 2026.03.05, 대항력 없음.

* 방도희: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.10.04, 확정 2023.09.06, 배당신고 2026.04.16, 대항력 없음.

* (403호) 박미자: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.01.29, 확정 2024.04.03, 배당신고 2026.06.07, 대항력 없음.

* 신은정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.03.11, 대항력 없음.

* 양진경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.03.28, 대항력 없음.

* 권명수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026.02.23, 대항력 없음.

* 임지유: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.02.13, 대항력 없음.

* 배민수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.01.31, 대항력 없음.

* 박도원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026.02.19, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

4. 상권분석

본 물건은 대전광역시 대덕구 석봉동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, "대덕구보건소"와 인접해 있어 공공기관 접근성이 좋습니다.

주변은 다가구주택 및 단독주택이 주를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 갖춰진 지역으로 판단됩니다.

상권 형성에 있어 배후 주거 수요는 안정적일 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 대덕구보건소가 인접해 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 한지수(보증금 20,000,000원)는 대항력이 있어, 매수인이 인수하거나 배당을 받지 못할 경우 보증금 반환 의무가 발생할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 제시되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

* 임대 관계 미상: 일부 세대의 임대 관계가 미상으로, 실제 임대차 현황과 다를 수 있습니다.

* 확장형 발코니 포함: 확장형 발코니가 감정평가 및 매각에 포함되었음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 다가구주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 대덕구보건소 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상되며, 교통 및 생활 편의시설 이용도 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 관련 현황을 철저히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다. '인수 보증금 합계'와 '대항력 있는 임차인' 정보 간의 상충 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 건물로, 노후화로 인한 수리비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 다가구주택: 다수의 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 입지: 주거 밀집 지역 내 위치하며, 대덕구보건소 등 공공시설 인근으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 확장 발코니: 감정가에 포함된 확장형 발코니는 건물 면적 활용도를 높여줍니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 제시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(한지수, 보증금 20,000,000원)의 존재를 고려하여 보증금 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

총 채권액 1,560,000,000원 대비 감정가 2,271,500,200원임을 감안할 때, 채권액 이상의 금액으로 입찰을 고려하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 처리 비용 및 낙찰 후 예상되는 수익률을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.