나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10265 [1] 충청남도 아산시 득산동 392-2 부영아파트 108동 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "아산남성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농공단지(공장), 농경지 등이 혼재하는 도심주변지역 으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 108동 15층 건내 8층 807호로서 (사용승인: 1998.05.30) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방3, 거실, 주방, 욕실/화장실, 현관, 발코니 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 남측 인근으로 4차선이상의 온천대로가 지나고 있으며, 아파트단지로 3차선의 진입도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로1류(폭 10m~ 12m)(소(국)1-472)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-12)(아산남성초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이세상유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이세상유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>. (경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 천안지원 2026타경10265 (1)

소재지: 충청남도 아산시 득산동 392-2 부영아파트 108동 8층807호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 가격

감정가: 95,000,000원

토지면적: 34.44㎡ (약 10.42평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평) - 공급면적 기준

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

채권자: 케이에프에스이오공육유동화전문

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "아산남성초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농공단지(공장), 농경지 등이 혼재하는 도심 주변 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 아파트 단지 남측 인근으로는 4차선 이상의 온천대로가 지나고 있으며, 단지로 진입하는 3차선 도로가 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

주요 인접 시설로는 "아산남성초등학교"가 있으며, 인근에 근린생활시설과 농공단지(공장)가 혼재하는 지역입니다. 주변 지역에 대한 추가 조사 결과, 해당 아파트 단지 인근에서 특별히 민원 발생 소지가 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 6월 3일 접수된 신한은행 근저당(80,400,000원)입니다. 낙찰 시, 말소기준권리보다 후순위인 채권(임의경매, 가압류 등)은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 대한 구체적인 지상권 설정 내용은 제공되지 않았습니다.

3.2. 등기부 요약

소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2010년 3월 23일: 주식회사동광주택으로부터 소유권 이전

* 2014년 1월 7일: 김경우에게 소유권 이전

* 2016년 6월 3일: 이미연에게 소유권 이전 (매매)

주요 권리 설정 내역은 다음과 같습니다.

* 을3. 근저당: 신한은행, 2016년 6월 3일 접수, 80,400,000원 (말소기준권리)

* 갑6. 임의경매: 케이에프에스이오공육유동화전문, 2026년 2월 19일 접수, 57,847,072원

* 갑7. 가압류: 신한카드, 2026년 4월 13일 접수, 5,484,654원

* 갑8. 가압류: 삼성카드, 2026년 4월 20일 접수, 6,007,617원

등기부채권 총액은 91,892,271원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 방문 및 관련 자료 확인을 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 속해 있으며, 일부 근린생활시설 및 농공단지가 혼재되어 있는 도심 주변 지역에 해당합니다.

4.2. 인접 상업시설

인접한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건은 철근콘크리트벽식구조 스라브 지붕의 15층 건물 내 8층에 위치한 아파트(807호)입니다. 1998년 5월 30일에 사용 승인되었으며, 내부는 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 소방 설비, 승강기, 지하 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명칭은 아산득산부영 아파트로, 총 1163세대로 구성되어 있으며, 최고 15층, 최저 1층 높이입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다. 총 주차 대수는 395대(지상 4대, 지하 17대)이며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

5.3. 최근 시세 동향

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 3일: 7,700만원 (108동, 5층, 전용면적 49.92㎡)

* 2026년 7월 15일: 6,950만원 (104동, 12층, 전용면적 49.92㎡)

* 2026년 7월 10일: 6,400만원 (105동, 2층, 전용면적 49.92㎡)

상기 전용면적 49.92㎡(약 15.10평) 기준, 최근 3건의 평균 거래가는 약 7,017만원 수준입니다. 본 건의 공급면적은 59.76㎡(약 18.08평)으로, 최근 거래 사례 대비 면적이 약 20% 더 넓습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 이용상황을 집합건축물대장 및 건축물현황도에 의거하여 기재하였으므로, 실제 내부 상태는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타

본 건은 유동화 물건으로, 관련 절차 진행에 있어 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산시에 위치한 부영아파트 단지 내 아파트입니다. 초등학교와 인접하고 교통이 편리하며, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부 상 권리 관계가 명확하며, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가(95,000,000원)와 최근 실거래가(6,400만원~7,700만원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 본 건의 적정 가치를 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 적음.

* 아파트 단지 내 위치하여 주거 편의성이 양호함.

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 높아, 향후 시세 상승 또는 적정가 낙찰 시 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(전용면적 49.92㎡ 기준 약 6,400만원~7,700만원)와 본 건의 공급면적(59.76㎡) 및 감정가(95,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 최근 거래가 상한선(7,700만원)에 면적 증가분을 적용한 약 9,200만원 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 감정가가 9,500만원으로 제시된 점과 경매 특성상 경쟁 등을 고려하여, 적정 입찰가는 90,000,000원 ~ 93,000,000원 범위로 예상됩니다. 본 물건의 투자 가치를 신중히 검토하시어 전략적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.