나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10244 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1322 11층1118호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "성정공원" 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 상가빌딩, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제11층 제1118호로서, (사용승인일자: 2014년 05월 02일) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 주상용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 5차선 포장도로와 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2 지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(타법에 의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1322에 위치한 도시형생활주택으로, 천안지원 2026타경10244 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 81,000,000원이며, 토지 면적은 6.58㎡ (약 1.99평), 건물 면적은 34.99㎡ (약 10.59평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다. 건물 사용승인일자는 2014년 05월 02일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "성정공원" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 상가, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 동측으로는 왕복 5차선, 남측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 도로망이 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2 지구)에 해당하며, 대로3류 및 소로1류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2014년 05월 16일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 금79,200,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 허연정

보증금: 15,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2023-12-01

확정일자: 2024-08-13

배당신고일자: 2026-03-10

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 홍사호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-01

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 사항에 대한 구체적인 기재는 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 실거래가 JSON 데이터를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 건물("클릭하우스", 2016년 건축, 59.89㎡, 2026년 4월 거래가 147,000,000원)의 면적당 가격은 약 2,450,000원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 본건의 감정가는 81,000,000원으로, 건물 면적 34.99㎡(약 10.59평) 기준 약 2,315,000원/㎡ 수준으로 산정되었습니다. 이는 주변 신축급 건물과의 시세가 유사함을 시사하며, 감정가가 현재 시장 가치와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다. 오래된 빌라들의 거래가(2026년 7월, 32.865㎡ 51,000,000원, 36.765㎡ 23,000,000원)는 해당 물건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 11층에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 2014년에 사용 승인되었습니다. 내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 보안 개폐 장치, 도시가스 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 되어 있습니다. 주변에 공원, 상가, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수성을 가질 수 있습니다. 또한, 등기부채권 총액(약 150,366,588원)이 감정가(81,000,000원)보다 현저히 높게 설정된 점은 특이사항입니다. 하지만 이는 선순위 채권자가 경매를 신청하여 발생하는 경우가 많으며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸하므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임대 내역은 미상이라는 정보도 있으나, 현재 파악된 임차인들에 대한 인수 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 천안시 서북구 성정동의 역세권 인근에 위치한 비교적 신축(2014년 준공)의 도시형생활주택으로, 입지 및 주변 환경이 양호합니다. 권리분석 상 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 유동화물건이라는 특수성이 있으나 경매 절차 진행에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 공원, 상가, 교통시설이 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신식 건물임.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 권리 분석 가능.

* 안정적인 임대 수익 기대: 도시형생활주택으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 81,000,000원이며, 유사 면적 및 연식의 주변 거래 사례(클릭하우스, 59.89㎡ 기준 약 2,450,000원/㎡)를 고려할 때, 본건 면적(34.99㎡)에 적용 시 약 85,725,000원 수준의 시세를 형성할 수 있습니다. 이에 따라 본 건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 인수 보증금은 없으므로, 입찰 시 감정가격을 기준으로하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 78,000,000원에서 85,000,000원 사이의 가격을 적정 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최초 제안 입찰가는 78,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.