나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10223 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 207동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하며, 부근 은 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등으로 형성된 국도주변 농촌지대로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 간선도로 및 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1, 2) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호와 4층 511호로서, (2018년 7월 25일 사용승인) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1, 2) : 각각 연립주택(침실, 거실/침실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기호(1, 2) : 기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 도시가스에 의 한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, '공동주택(연립주택)부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

연립주택단지 서측으로 왕복 2~4차선의 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상 태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행 령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도 법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10223 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 207동 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 53.47㎡ (약 16.17평)

토지지분: 53.4746㎡ (약 16.17평)

건물면적: 39.98㎡ (약 12.08평)

건물지분: 39.982㎡ (약 12.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프에스2512유동화전문

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등으로 형성된 국도변 농촌지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

연립주택단지 서측으로 왕복 2~4차선의 포장도로에 접하고 있으며, 인접 도로의 포장 및 체계는 양호한 편입니다.

* 주변 시설

부경타운하우스2단지는 천안시 동남구 병천면에 위치한 공동주택 단지입니다. 주변은 농경지와 자연부락이 혼재된 지역으로, 대규모 산업단지나 도시 지역과는 거리가 있습니다. 다만, 차량 이용 시 병천면 소재지의 생활 편의시설 및 관공서 이용이 가능합니다. 검색 결과 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 최재혁

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자/확정일자: 2021-12-22

배당신고일자: 2026-02-25

대항력: 없음

비고: 임차인 최재혁은 대항력이 없으므로, 잔금 납부 시 보증금 반환에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 등기부요약

말소기준권리: 2020-03-30 접수된 신한은행 근저당권 (채권최고액 115,200,000원)

본 건은 부동산 임의경매로, 2026-02-12 에프에스2512유동화전문이 신청한 근저당권에 의한 임의경매개시결정(채권액 204,819,042원)으로 진행 중입니다.

총 등기부채권액: 115,200,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 지상권은 특이사항 없음으로 기재됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

해당 물건은 연립주택으로, 주변은 농경지, 자연부락, 임야 등과 공동주택이 혼재된 농촌지역입니다. 따라서 일반적인 도심 상권과는 거리가 있으며, 주거 기능 중심의 상권으로 분류됩니다. 차량을 이용한 면 소재지 접근성이 중요합니다.

5. 생활정보

* 건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다. 2018년 7월 25일 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 내부 구조는 침실, 거실/침실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지이용

부정형 토지로서 공동주택(연립주택) 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보

본 건은 유동화물건이자 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 구조와 다수의 채권자가 존재할 가능성이 있어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 임대관계 미상

임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 개발 및 토지이용 제한

계획관리지역 외에도 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다양한 토지이용 제한 사항이 존재하여, 향후 개발 가능성이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부경타운하우스2단지 207동 2층202호는 2018년 준공된 신축급 연립주택으로, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 농촌지역에 위치하나 차량 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특수성과 다양한 토지이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 현저히 낮은 점은 시장 상황이나 물건의 특성을 반영한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 (2018년 준공)

* 연립주택으로 단독주택 또는 아파트와는 다른 매력

* 주변 토지이용계획상 개발 제한이 있으나, 전원생활 및 소형 주거 공간으로 활용 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(약 39.98㎡)의 물건들이 2026년 5월 4,500만원, 7월 5,000만원에 거래되었습니다. 감정가(103,000,000원)와는 상당한 차이를 보입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 시세인 4,500만원 ~ 5,000만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 경매 특성을 감안하여, 예상 입찰가는 55,000,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.