나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10250 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 802 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나감정 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동에 소재하는 "대전지방법원 천안지원" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 인근 주상복합지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고 있어 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 현황은 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 4차선 도로, 남동측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(청수지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(백석대학교부속유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(좋은나무숲유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건물(사용승인일 2014.11.27.)로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 장판 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임. 2층~4층 : 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으며, 일부 공실상태인 것으로 조사됨. 5층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주택 부분 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10250 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 802

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,194,250,600원

* 토지 면적: 379.90㎡ (약 114.93평)

* 건물 면적: 757.77㎡ (약 229.22평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동에 소재하며, "대전지방법원 천안지원" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 인근 주상복합지대로서 전반적인 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 및 간선도로 접근성이 보통입니다.

* 토지 이용 상태: 정방형 평지의 토지로서, 현황은 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 왕복 4차선 도로, 남동측으로 폭 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(청수지구)이며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(백석대학교부속유치원, 좋은나무숲유치원), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약 (토지/건물):

* 말소 기준 권리: 토지/건물 을16 (건물 을10) 근저당권 (2024.03.22.)

* 말소되는 권리: 접수일자 2024.03.22. 근저당권 (천안미래새마을금고), 접수일자 2024.10.31. 근저당권 (강학순), 접수일자 2026.02.12. 임의경매 (천안미래새마을금고), 접수일자 2026.05.15. 압류 (천안시). 기타 갑구의 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 권리는 말소됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 직접적으로 인수되는 별도의 권리 부담은 기재되지 않았습니다. (단, 임차인 현황 참고)

* 임차인 현황:

* *: 김 (보증금: 20,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입일자: 2023-12-15, 대항력: 있음)

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 명확한 권리관계 확인이 필요합니다. 보증금 인수 가능성이 존재하며, 금액이 미상일 경우에도 주의가 요구됩니다.

* *: 서 (보증금: 60,000,000원, 차임: 3,000,000원, 전입일자: 2024-09-25, 대항력: 없음)

* *: 오 (보증금: 10,000,000원, 차임: 1,500,000원, 전입일자: 2024-09-30, 대항력: 없음)

* *: 조 (보증금: 30,000,000원, 차임: 650,000원, 전입일자: 2024-05-03, 대항력: 없음)

* *: 피엔큐주식회사 (보증금: 20,000,000원, 차임: 1,500,000원, 전입일자: 2025-11-06, 대항력: 없음)

* 총 인수 권리 부담: 0원 (기재된 인수 보증금 합계 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주위 단독주택 및 근린생활시설과 혼재된 주상복합지대에 위치합니다.

* 주변 시설: 대전지방법원 천안지원이 인근에 소재하여 법조 관련 종사자 및 유동인구의 이용 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 1층 근린생활시설(일반음식점) 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 백석대학교부속유치원, 좋은나무숲유치원이 인근에 위치합니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 관련하여 명확한 확인이 필요하며, 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 미상 임대차 관계: 보고서 상 "대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음"으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 동남구에 위치한 근린주택으로, 법원 인근이라는 입지적 장점과 함께 비교적 큰 규모의 건물 면적을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고 인수 보증금 관련 정보가 불명확하여 투자 결정 시 신중한 권리분석 및 현장 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 높은 건물 연면적 대비 적정 감정가: 건물 연면적 757.77㎡(약 229평)에 대한 감정가가 21.9억 원 수준으로, 용도 및 지역 특성을 고려할 때 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

* 다양한 수익 창출 가능성: 1층은 일반음식점, 2-4층은 사무실, 5층은 주택으로 이용되고 있어, 향후 임대 수익이나 직접 사용 등 다각적인 활용이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 주상복합지대에 위치하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,194,250,600원

* 시세 분석: 제공된 주변 연립/빌라(에이디빌) 매매 정보는 본 건물의 용도(근린주택) 및 규모와 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 연립 주택들의 거래가는 단위 면적당 시세 파악에 참고 자료로만 활용 가능하며, 본 건의 실제 가치는 별도의 상가 및 주택 시장 분석이 필요합니다.

* 권리 분석 기반 예상: 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 인수 여부 불확실성과 "대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 명시적 주의사항을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 1,645,687,950원 ~ 1,865,113,010원을 예상합니다.

* 추천 입찰가: 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 약 80% 수준인 1,750,000,000원 내외를 1차 권장합니다. 최종 입찰가는 권리관계 명확화, 추가적인 현장 조사 및 주변 상권 분석 결과에 따라 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.