나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10254 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1273 현대아파트 401동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "나사렛대학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 간선도로 및 전철역(쌍용 역)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 401동 19층 건내 19층 1903호로서 (사용승인일: 1995.11.04) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관, 발코니 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 동,서,남,북으로 2차선의 포장도로에 접하며, 차량의 출입구는 동측과 남서측 에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-454) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-307)(접합), 중로3류(폭12m ~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(푸른별유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(나사렛대학 교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른별유치원(절대정화구역)) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 천안지원 2026타경10254 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1273 현대아파트 401동 19층 1903호

* 용도: 아파트

* 건물 전용면적: 84.41㎡ (약 25.53평)

* 토지 지분 면적: 44.37㎡ (약 13.42평)

* 감정가: 178,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 충OOOOOOO

* 사용승인일: 1995년 11월 4일

* 아파트명: 상록수현대아파트

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치하며, '나사렛대학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 전형적인 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 간선 도로가 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 쌍용역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 아파트 단지는 동, 서, 남, 북으로 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 차량 출입구는 동측과 남서측에 위치합니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 지역과 교육 시설, 근린 상업 시설 등으로 구성되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을11, 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2021년 10월 21일)

* 인수되는 권리: 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 서순자 (2014.02.24), 김봉국 (2020.11.24), 김희용 (2020.11.24, 증여)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2021.10.21, 140,910,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 충남신용보증재단 (2022.05.18, 36,259,470원) - 말소 예정

* 가압류: 신한카드 (2023.10.16, 33,298,468원) - 말소 예정

* 강제경매: 충남신용보증재단 (2026.02.12, 31,393,178원) - 본 경매 개시 결정

* 등기부 채권 총액: 210,467,938원 (말소 예정 금액 포함)

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1.3. 상권분석

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* 본 물건이 소재한 쌍용동 일대는 주거지역을 중심으로 형성되어 있으며, 아파트 단지와 더불어 상업시설 및 편의시설이 일부 분포하고 있습니다.

* 인근 나사렛대학교 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

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1.4. 생활정보

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* 아파트 정보:

* 아파트명: 상록수현대아파트

* 주소: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1273

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 464세대

* 최고층: 20층

* 사용승인일: 1995년 11월 4일 (건축된 지 약 31년)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

* 주차 대수: 총 300대 (지상 225대, 지하 75대)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 401동 19층 건물 내 19층 1903호

* 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실 2개, 현관, 발코니 등으로 구성된 1세대 아파트

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 임대 관계 미상: 현장 방문 당시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 및 건축물현황도에 의거하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1995년에 사용승인된 아파트로, 약 31년의 노후도를 가지고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 소로 2류, 소로 3류, 중로 3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 나사렛대학교, 푸른별유치원의 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 상록수현대아파트 401동 19층 1903호로, 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없어 비교적 안전하게 경매 절차를 진행할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이며 건물의 노후도가 있다는 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하고, 현장 방문을 통해 물건 상태를 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며 주거 환경이 안정적인 지역에 위치합니다.

* 인근 교육 시설(대학교, 유치원)은 꾸준한 임대 수요를 확보할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.41㎡)의 본건과 유사한 층수(9층)의 아파트가 2026년 5월 25일 18,700만원에 거래되었습니다.

* 또한, 59.445㎡ (약 18평) 면적의 아파트들이 2026년 4월 5일 13,200만원, 5월 15일 14,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가는 178,000,000원이며, 최근 최고 거래가인 18,700만원 (187,000,000원)과 비교 시, 감정가가 시세 대비 약간 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 건물 전용면적은 84.41㎡ (약 25.53평)이며, 토지 지분 면적은 44.37㎡ (약 13.42평)입니다.

* 최근 거래가 18,700만원을 기준으로, 경매 시장의 경쟁 상황, 물건의 정확한 상태(내부 하자, 수리 필요성 등), 그리고 본건의 19층이라는 층수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 제시된 정보상 인수해야 할 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 고려합니다.

* 감정가(178,000,000원) 대비 시세(187,000,000원)를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

* 보수적으로 접근하여 감정가에서 5~10% 정도 상승한 가격대를 예상해 볼 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 185,000,000원

* 이는 현재 시세와 감정가를 기반으로 한 예상 범위이며, 실제 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.