나이스옥션 법원경매 천안 2026타경61 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1719 코아루웰메이드시티 1층 108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 "천안아산역" 남측 인근에 소재하며 주위는 오피스텔 및 근린상가등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 천안아산역 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 (사용승인일: 2020.05.20) 건물의 제1층 제108호로 외벽: 시멘트 몰탈위 페인트, 석재 및 통유리마감등 내벽: 페인트 및 벽지, 인테리어마감등 창호: 샷시창호등

이용상태

공부상 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이며 현황 "공실"임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 승강기설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형토지로 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 40미터 남측으로 약 20미터, 동측으로 약15미터내외의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(아산배방) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경61 (1)

* 물건종별: 근린상가

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1719 코아루웰메이드시티 1층 108호

* 토지면적: 15.18㎡ (약 4.60평)

* 건물면적: 84.61㎡ (약 25.60평)

* 감정가: 103,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 선영새마을금고

* 사용승인일: 2020년 5월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 "천안아산역" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔 및 근린상가 등이 밀집한 지역입니다.

* 교통상황: KTX, SRT, 지하철 1호선, 4호선이 정차하는 천안아산역이 인접해 있고, 시내버스 승강장도 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본 물건은 서측 약 40미터, 남측 약 20미터, 동측 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방)으로 지정되어 있으며, 광로3류, 대로3류, 중로2류의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 현재까지 조사된 바로는 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 말소기준권리는 2020년 7월 28일에 접수된 선영새마을금고의 근저당권 (채권액 792,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 그 영향에 대해서는 현장 확인 등 추가적인 조사가 필요합니다.

* 등기부채권 총액은 792,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 천안아산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 유동인구와 배후 수요가 풍부한 상권입니다.

* 유동인구: 천안아산역 이용객, 주변 오피스텔 및 아파트 단지 거주민, 인근 산업단지 종사자 등을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 이용상태: 공부상 용도는 "제2종근린생활시설(일반음식점)"으로 되어 있으나, 현재는 "공실" 상태입니다. 주변 상권의 업종 구성 및 경쟁 현황을 면밀히 분석하여 업종 선택에 신중해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 물건지 인근에 갤러리아 백화점, 이마트 등 대형 상업시설이 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주요 시설: KTX/SRT/지하철 환승역인 천안아산역이 가까워 교통 허브 기능을 하며, 현대자동차 아산공장 등 주요 산업단지 접근성도 좋습니다.

* 주거환경: 주변으로 다수의 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 주거 친화적인 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 입찰 후 신속한 임차인 확보가 중요하며, 공실이 장기화될 경우 예상치 못한 손실이 발생할 수 있습니다.

* 상권 경쟁: 유사한 상가 건물 및 오피스텔이 다수 존재하여, 상권 내 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 건물 관리: 집합건물로서 다수의 소유주와 이해관계가 얽혀 있어, 건물 관리 및 운영에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 미확인 권리: 매각물건명세서에 기재된 '소멸되지 않는 권리'(지상권)에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

* 임대차 관계: 구체적인 임대차 관계는 미상이나, 현재 공실 상태로 파악되어 직접적인 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 향후 임차인 확보 시 계약 조건 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안아산역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 신축급 근린상가입니다.

* 2020년 사용승인으로 비교적 건물이 신축에 속하며, 역 이용객 및 주변 배후 수요를 바탕으로 향후 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 현재 공실 상태인 점을 감안하여, 합리적인 가격 산정과 적극적인 임차인 모집 전략이 성공 투자의 핵심이 될 것입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 소멸되는 권리가 많아 비교적 명확하나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 교통 요지: KTX/SRT가 정차하는 천안아산역 역세권의 강력한 입지적 장점을 가집니다.

* 최신 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 미래 성장 잠재력: 지구단위계획구역, 택지개발지구 등 도시계획상 개발 가능성이 높은 지역에 속해 있습니다.

* 수익형 부동산: 안정적인 임대 수익 확보를 통해 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 103,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 현재 공실 상태, 임차인 확보까지 소요될 시간, 명도 비용, 그리고 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 임대료 수준, 공실률 등의 시장 분석을 통해 보다 현실적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* (참고: 본 경매는 채권자 선영새마을금고의 근저당권(채권최고액 792,000,000원)을 말소기준으로 하며, 채권자의 경매 신청 금액이 681,315,620원임을 감안할 때, 낙찰가는 이에 준하거나 그 이상에서 결정될 가능성이 높습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.