나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600319 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 6층621호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재‘문화체육관광부 청사’남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용빌딩, 오피스텔, 청사, 공원 등으로 형성된 신도시 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건물내 6층 621호로서, (사용승인 : 2014.09.04.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이고, 상업용 및 업무용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600319 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 6층621호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 정보:

준공일: 2014년 9월 4일

구조: 철근콘크리트구조 (지하4층, 지상20층)

전용 면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

건물 지분: 22.42㎡

토지 면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

토지 지분: 5.79㎡

감정가: 88,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 어진동에 위치하며, '문화체육관광부 청사' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 상업용 및 업무용 빌딩, 오피스텔, 청사, 공원 등으로 형성된 신도시 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건 건물은 세종시 푸르지오시티 내에 있으며, 2014년 준공되었습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 좋습니다.

인근 버스 승강장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

대중교통 이용 편의성은 나성동으로 이동해야 해결되는 측면이 있다는 후기가 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로(폭 30m~35m), 대로(폭 25m~30m), 중로(폭 20m~25m), 중로(폭 12m~15m) 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 여러 권리가 존재했으나, 대부분 말소 예정 권리입니다.

말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2024.06.07 접수).

본 경매 사건 개시 결정 등기(정OO 강제경매) 역시 말소됩니다.

매수인에게 인수되는 권리는 을구 순위 4번 주택임차권입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 관련 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

임차인: 성

임차 보증금: 73,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 7월 23일

확정일자: 2019년 7월 24일

대항력: 있음

인수 금액: 본건 물건명세서에 따르면, 을구 순위 4번 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 73,500,000원의 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 매수인이 인수하게 됩니다. (주: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 물건명세서 내용과 상충될 수 있어, 실제 배당표 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

건물 자체 내 상가 및 오피스텔, 주변의 상업용 빌딩들과 함께 복합 상권을 형성하고 있습니다.

다만, 일부 후기에서는 주변에 먹거리가 다양하지 않거나 상권이 발달되지 않았다는 평가도 있습니다.

4.2. 공공기관 및 업무시설 밀집도

정부세종청사 인근 지역으로, 다수의 관공서 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 및 주변에 상업시설이 위치하고 있으며, 공원 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 편의시설이 많지 않다는 후기도 존재합니다.

5.2. 주거 환경

현대적인 신도시 지역에 위치하며, 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능한 환경입니다.

정부청사와 가까워 직주근접이 가능하다는 장점이 있습니다.

다만, 중앙냉난방 방식과 수압 약함, 새벽 출동 사이렌 소리 등이 단점으로 언급되기도 합니다.

본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 보증금(73,500,000원)이 발생할 수 있습니다. 이는 매수인의 총 지출 비용을 증가시키는 요인입니다.

6.2. 내부 확인 불가

점유자의 부재로 인해 경매 진행 시점까지 내부 상태를 정확히 확인할 수 없어, 실제 내부 상태 및 관리 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

본건은 세종시 중심 업무 지구에 위치하여 안정적인 임대 수요가 예상되는 오피스텔입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하며, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 고려 요소가 됩니다.

최근 실거래가 기준(22.42㎡, 7,900만원)을 볼 때, 감정가(8,800만원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 주목할 만합니다.

7.2. 경매 진행 가능성

강제경매 사건으로, 채권자의 경매 신청에 따라 진행되었습니다.

임차인 인수 보증금 액수 및 배당 순위에 따라 최종 낙찰가와 매수인의 총 부담 금액이 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

세종시 중심 업무 지구에 위치하여 공무원 및 관련 종사자 대상의 임대 수익 창출에 유리합니다.

정부청사와의 근접성은 직주근접을 원하는 수요층에게 매력적입니다.

8.2. 시세 변동 가능성

최근 실거래가(7,900만원)와 면적당 시세(약 35만원/㎡)를 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 인수해야 하는 임차 보증금이 시세에 근접하여, 수익률 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적 22.42㎡의 푸르지오시티 오피스텔은 2026년 7월 기준으로 7,900만원에 거래되었습니다.

이는 감정가(8,800만원)보다 약 10% 낮은 수준입니다.

더 넓은 면적(39.106㎡)의 매물이 14,500만원에 거래된 점을 고려하면, 단위 면적당 시세는 약 35만원 ~ 37만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본건(22.42㎡)의 현재 적정 시세는 약 7,900만원 ~ 8,300만원 정도로 판단됩니다.

9.2. 산정 근거

예상 입찰가는 현 시세(약 7,900만원)를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담(73,500,000원)으로 인한 리스크를 반영하여 산정합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본건의 입찰가는 물건 자체의 가치에 기반하며, 임차 보증금은 별도의 부담으로 고려됩니다.

가장 보수적으로 접근할 경우, 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금 - 배당금)이 현재 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 설정해야 합니다.

임차인이 배당에서 보증금을 전혀 받지 못하는 최악의 경우, 매수인의 총 지출은 '입찰가 + 73,500,000원'이 됩니다. 이를 현재 시세(약 7,900만원) 이하로 유지하려면, 입찰가는 매우 낮게 책정되어야 합니다 (예: 7,900만원 - 7,350만원 = 550만원).

하지만 현실적인 입찰은 어느 정도 배당이 이루어진다는 가정 하에, 시장 가치 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 일반적입니다.

9.3. 제안 입찰가

현 시세와 인수 보증금 리스크를 종합적으로 고려할 때, 5,500만원 ~ 6,500만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

이 범위는 물건 자체의 시장 가치와 임차 보증금 인수라는 큰 리스크를 반영한 보수적인 제안입니다.

최저 매각 가격(감정가 8,800만원)보다 낮은 가격대에서 입찰을 시도하여, 인수 보증금 부담을 상쇄하고 수익을 확보하는 전략이 유효할 수 있습니다.

실제 배당 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.