나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50228 [1] 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 471-205 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2026.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 성석리 소재 "생거진천 전통시장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 등고평탄한 부정형 토지로서, 상업나지 상태임. 일련번호 2,4,6 : 등고평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 일련번호 5 : 등고평탄한 부정형 토지로서, 상업기타 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 토지 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함. 일련번호 2,4,6 : 일단의 토지 기준 북측 및 동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로 및 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함. 일련번호 5 : 지적도상 맹지이나, 인접토지를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 5 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(소로2-11)(접합) 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 ㄱ),ㄴ) 및 제시외 수목 ㄷ)이 소재하고, 제시외 건물등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물등이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (제시외 건물에 대해서는 철거의무가 발생할 수 있으니 유의하시기 바람.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 토지 일련번호 2,4,6은 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로서, 당해 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 보이는 바 이를 고려하여 일단지로 감정평가 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 본건 토지상에 소재하는 담장, 기둥간판 등은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니 업무진행시 참고바람. 라. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬마감 등임. 내 벽 : 판넬마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임. 일련번호 7-1 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 판넬마감 등임. 내 벽 : 페인팅 마감 및 인테리어마감, 타일마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임. 일련번호 7-2 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬마감 등임. 내 벽 : 타일마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임. 일련번호 8 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬마감 등임. 내 벽 : 판넬마감 및 타일마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 3 : 소매점(현황 창고) 등으로 이용중임. 일련번호 7-1 : 1층은 판매시설 및 사무실 등으로 이용중임. 2층은 판매시설 및 사무실, 휴게실, 연회장 등으로 이용중임. 일련번호 7-2 : 화장실로 이용중임. 일련번호 8 : 일반음식점(현황 창고) 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 7-1 : 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 냉난방설비 등을 갖추고 있음. 일련번호 7-2 : 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50228 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 471-205

용도: 판매시설

감정가: 5,868,278,300원

토지면적: 2540.00㎡ (약 768.55평)

건물면적: 1931.37㎡ (약 584.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 성석리에 위치한 "생거진천 전통시장" 서측 인근에 소재합니다. 주위에는 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지 및 건물까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 무난하다고 판단됩니다.

2.3. 토지 현황

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 등고평탄한 부정형 토지로서, 일부는 상업나지, 일부는 상업용 건부지, 일부는 상업기타 상태로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 일부 토지는 북측 및 동측으로 폭 약 15m 및 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 단, 일련번호 5번 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(2025-06-27)으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 남해유통(주)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

(비고: 임차인 보증금은 200만원으로 소액이나, 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

- 말소기준권리: 2023-03-30 접수, 을6 (3)근저당권 (증평신용협동조합).

- 등기부상 현재 존재하는 권리 중 말소 예정이거나 말소된 권리들이 다수 확인됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

- 등기부채권 총액: 4,760,656,350원.

* 건물 등기부 요약:

- 말소기준권리: 2023-03-30 접수, 을2 (1)근저당권 (성심신용협동조합).

- 토지 등기부와 마찬가지로, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소되었거나 말소 예정으로 보입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

- 등기부채권 총액: 4,760,656,350원.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 해당 지상권(을8, 2023-03-30)은 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재로서는 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 입찰 전 최종적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 용도 및 건물 현황

본건은 판매시설로 이용 중이며, 주요 건물은 다음과 같습니다.

* 건물(3): 경량철골구조 판넬지붕 단층, 면적 78.4㎡. 용도: 소매점 (현황 창고).

* 건물(7-1): 일반철골구조 판넬지붕 2층, 총 면적 1793.78㎡ (1층 953.94㎡). 용도: 판매시설, 사무실, 휴게실, 연회장.

* 건물(8): 경량철골구조 판넬지붕 단층, 면적 44.94㎡. 용도: 일반음식점 (현황 창고).

총 건축면적은 1931.37㎡이며, 주용도는 판매시설입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 "생거진천 전통시장" 서측 인근에 위치하여 전통 시장의 활성화된 상권과 연계될 가능성이 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재되어 있으나, 상업 시설로서의 기본적인 배후 수요는 확보될 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

생거진천 전통시장 인근에 위치하여 시장 내 다양한 먹거리와 물품 구매가 가능합니다. 또한, 시장 주변으로 상점, 식당 등이 다수 분포하고 있습니다. (출처:)

진천읍내에는 다양한 식당과 편의시설이 있으며, 공영주차장 등 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. (출처:)

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 수목

본건 토지 지상에 제시외 건물 및 수목이 소재하며, 매각에 포함되나 철거 의무가 발생할 수 있습니다. 이 점은 낙찰 후 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 경계 불분명

일부 토지의 경계가 다소 불분명할 수 있어, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

현재 '남해유통(주)'이 임차인으로 있으나 대항력은 없습니다. 다만, 보증금 200만원 및 차임 20만원이 발생하므로, 낙찰 후 보증금 반환 의무(소액 임차인 여부 등 법률 검토 필요) 또는 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 기타

* 토지 이용 제한: 일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 이용 현황: 일부 건물(소매점, 일반음식점)이 현황상 창고로 이용 중이며, 이는 향후 용도 변경 또는 개선 시 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 지상권 말소 여부: 등기부상 말소되었으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있어 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 진천군 진천읍에 위치한 판매시설로서, 생거진천 전통시장 인근에 소재하여 상권 연계성이 기대되는 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 약 58.7억원입니다. 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 제시외 건물 및 수목, 토지 경계 불분명, 임차인 존재 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* "생거진천 전통시장" 인근 상권 접근성: 전통 시장 이용객 및 주변 지역 배후 수요를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 관리 용이성: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 운영이 가능합니다.

* 비교적 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 위험 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,868,278,300원입니다. 현재 파악된 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 수익률, 명도 비용, 제시외 건물 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.