나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30105 [1] 충청북도 충주시 지현동 1521 영하이츠타운 3동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 지현동 소재 "지현동성당" 남측 인근에 위치하고 있는 "영하이츠 타운(다세대주택)" 3동 4층 401호이며, 주위는 다세대주택,연립주택,단독주택,다가구주택이 혼재하여 형성된 지역으로서 상가,관공서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경 보통임.

교통상황

본건 소재 다세대주택까지 차량접근 가능하며,대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치 하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건은 2010.07.07자로 사용승인된 다세대주택으로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건내 04층 401호로서 외벽: 연와벽돌 치장 쌓기 등 마감. 내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 샷시창.

이용상태

본건은 다세대주택(방3,거실,주방,화장실,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

개별가스 보일러에 의한 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건 다세대주택이 소재하는 토지의 형상은 부정형이며,1개동 다세대주택 건물 부지로 이용 하고 있으며. 본건이 소재하는 영하이츠타운은 인근 토지 및 인접토지에 5개동 다세대주택이 단지형태로 되어 있음

인접 도로상태등

본건 다세대주택이 소재하는 토지는 남동측 일부 세로(가) 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리및 이용에 관 한법률)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 충주지원 2026타경30105 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 지현동 1521 영하이츠타운 3동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 127,400,000원

* 토지면적: 83.12㎡ (약 25.14평)

* 토지지분: 83.125㎡ (약 25.14평)

* 건물면적: 73.69㎡ (약 22.30평) (전용면적)

* 건물지분: 73.695㎡ (약 22.30평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 최OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 지현동 소재 "지현동성당" 남측 인근에 위치한 "영하이츠타운 3동 4층 401호"입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY]. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택이 혼재된 지역이며, 상가, 관공서, 금융기관 등 생활편의시설이 인근에 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 교통상황: 본건 소재 다세대주택까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통으로 이용 가능한 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 교통사정은 보통입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 도로상태: 본건 다세대주택이 소재하는 토지는 남동측 일부 세로(가) 도로와 접하고 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 9월 30일 접수된 주덕농업협동조합의 근저당권(을6)이 말소기준권리입니다 [cite:REGISTRY_SUMMARY].

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 근저당권(을8, 최하나), 임의경매개시결정(갑8, 최하나) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite:REGISTRY_SUMMARY].

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 등기부 요약상 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 현존 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite:MORTGAGE_NOTICE]

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다 [cite:TENANT_INFO].

* 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 등을 통해 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 안정적인 주거 밀집 지역입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 인근에 생활 편의시설(상가, 관공서, 금융기관 등)이 위치하여 주거 기능에 필요한 상업 시설 접근성이 양호합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 상가, 관공서, 금융기관 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 주거환경: 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 현황 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다 [cite:TENANT_INFO].

* 탑층(4층) 거주: 최상층 거주 시 층간 소음 문제는 없으나, 여름철 냉방 및 겨울철 난방 효율 저하, 지붕 누수 가능성 등의 단점이 있을 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

7. 종합 의견

본건은 충주시 지현동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 안정적이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가는 시장 가치와 유사하거나 다소 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리 없이 깨끗한 소유권 이전이 가능하나, 임차인 정보가 미상인 점은 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 합리적인 감정가: 감정가가 최근 실거래가 범위 내에 있어 투자 매력도가 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 부동산 가치 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 거래: 59.56㎡ (약 18.0평) / 9,500만원 (약 159.5만원/㎡) [cite:RECENT_SALE_1]

* 2026년 5월 거래: 72.489㎡ (약 21.9평) / 12,200만원 (약 168.3만원/㎡) [cite:RECENT_SALE_2]

* 2026년 5월 거래: 72.049㎡ (약 21.8평) / 13,300만원 (약 184.6만원/㎡) [cite:RECENT_SALE_3]

* 본건 면적: 73.69㎡ (약 22.3평)

* 본건 감정가: 127,400,000원 (약 172.9만원/㎡)

* 분석: 본건의 전용면적(73.69㎡)은 최근 거래된 영하이츠타운 2차 3동(72.049㎡) 및 7동(72.489㎡)과 유사한 크기입니다. 최근 5월에 72.049㎡가 13,300만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시세는 1억 3천만원 이상으로 추정됩니다. 감정가(127,400,000원)는 이 시세 범위 내에 있으며, 특히 72.489㎡가 12,200만원에 거래된 점과 비교하면 합리적인 수준입니다.

* 예상 입찰가: 125,000,000원

* 본건의 감정가 127,400,000원을 기준으로, 최근 실거래가 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 125,000,000원 을 초기 입찰가로 제안합니다. 경쟁 상황에 따라 상향 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.