나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600302 [1] 대전광역시 동구 가양동 32-32 동신빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동에 위치하는 '동대전초등학교' 북측 인근 소재 통칭 '동신빌 라' 제1층 제101호 다세대주택으로서, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

라멘조 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제1층 제101호 로서, - 외 벽: 몰탈위 페인팅 및 외장타일 마감 등, - 내 벽: 벽지붙임 및 일부 타일 마감 등, - 창 호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 바닥 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(비래7)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관 관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 집합건축물대 장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 구분건물 조사, 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가 하였으니 경매 참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 조건의 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600302 (1)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 32-32 동신빌라 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 83,000,000원 (8천3백만원)

토지면적: 38.82㎡ (약 11.7평)

토지지분: 38.82㎡ (약 11.7평)

건물면적: 53.25㎡ (약 16.1평)

건물지분: 53.25㎡ (약 16.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축물정보:

건물명: 동신빌라

건축년도: 1991년

구조: 라멘조 철근콘크리트구조

층수: 총 4층 중 1층

용도: 공동주택 (다세대 주택)

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 동대전초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황:

차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

본건 남서측으로 아스팔트 포장도로를 이용하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관 관리구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 조사:

주변에 혐오시설 등 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

말소기준권리: 서울보증보험 (갑8, 2026-02-24)

본 경매물건의 말소기준권리는 서울보증보험(주) 앞으로 등기된 강제경매개시결정 등기(접수일자 2026-02-24)입니다. 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-10-16

확정일자: 2018-10-05

배당신고일자: 2025-01-22

대항력: 없음

분석: 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

특이사항 및 주의사항:

주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해 인수할 부담이 없습니다.

총 등기부채권액: 70,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (정보상 명시된 바 없음)

1.3. 상권분석

주위환경:

단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적 및 층수의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 가양동 95-3 덕림빌라 (전용면적 55.23㎡, 2층) 매매가 7,300만원

* 2026년 5월, 가양동 655-4 (전용면적 54.45㎡, 2층) 매매가 5,000만원

* 2026년 5월, 가양동 149-27 옥수빌라 (전용면적 72.48㎡, 3층) 매매가 6,700만원

분석:

본건은 1층(전용면적 53.25㎡)이므로, 2층이나 3층의 매물보다 일반적으로 시세가 낮게 형성될 수 있습니다. 최근 거래된 54.45㎡ 면적의 2층 매물이 5,000만원에 거래된 점과 55.23㎡ 면적의 2층 매물이 7,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 시세 편차가 존재합니다. 감정가(8,300만원)는 최근 거래 사례의 상단 부분 또는 그 이상 수준으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

동대전초등학교가 인근에 위치하며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

교육시설:

동대전초등학교가 가까워 교육 환경이 우수하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 교육 관련 환경은 양호합니다.

기타:

본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장상 내부 도면 및 동일 건물 내 유사 규모의 구분건물 조사, 탐문조사 등을 통해 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경:

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 구체적인 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

주택임차권 승계 조건:

주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건부 매각입니다. 이 조건의 의미와 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

내부 상태 미확인:

현장 방문 시 거주자 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가했던 점은, 입찰 전 반드시 재확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 그러나 'SGI 인수조건 변경'이라는 불확실한 문구와 더불어, 내부 상태 확인의 어려움 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전무합니다.

채권자인 서울보증보험(주)의 채권 회수를 위한 강제경매 절차로, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

주택임차권 관련 매각 조건이 명확히 제시되어 있어, 낙찰자의 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 83,000,000원

최근 주변 시세 (2026년 5월):

* 55.23㎡ (2층): 7,300만원

* 54.45㎡ (2층): 5,000만원

* 72.48㎡ (3층): 6,700만원

분석:

본건은 1층(53.25㎡)으로, 최근 거래된 2층 매물(5,000만원 ~ 7,300만원) 대비 시세가 낮게 형성될 수 있습니다. 감정가는 최근 거래 사례 중 높은 편에 속하므로, 시장 가격과의 괴리를 고려해야 합니다. 'SGI 인수조건 변경'과 같은 불확실성 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가:

60,000,000원 ~ 70,000,000원 선에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.