나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3981 [1] 대전광역시 동구 용운동 783 이편한세상대전에코포레 104동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용운동 소재 "용운초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 철재구조물지붕 33층 건물 내 제11층 제1103호 로서, -외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 대체로 부정형의 토지로, 공동주택(아파트) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측, 북서측으로 노폭15~20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용운주공아파트 주택재건축사업), 기타공원시설(2015-05-08)(가로공원)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-293)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)). 2, 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(용운주공아파트 주택재건축사업), 기타공원시설(2015-05-08)(가로공원)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-42)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-292)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)). 3, 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용운주공아파트 주택재건축사업), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-292)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)). 4, 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용운주공아파트 주택재건축사업), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-292)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3981 (1)

소재지: 대전광역시 동구 용운동 783, 이편한세상대전에코포레 104동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 449,000,000원

토지면적: 47.01㎡ (약 14.22평)

건물면적: 전용면적 85.00㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (제공된 정보 없음 - 하나은행 가능성 높음)

1.1. 입지조건

주변 지역은 대전광역시 동구 용운동에 위치하며, "용운초등학교"로부터 북동측 인근 지역입니다.

근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본 건 남동측, 남서측, 북서측으로 폭 15~20미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 3일 하나은행의 근저당권 (187,000,000원) 입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 을1, 을2: 하나은행 근저당권

* 갑3: 동구(대전광역시) 압류

* 갑5: 하나은행 임의경매개시결정

* 갑6, 갑7: 대전세무서장, 서대전세무서 압류 (김정훈 지분)

* 갑8: 하나은행 가압류 (김정훈 지분)

* 갑9: 대전신용보증재단 가압류 (김정훈 지분)

* 갑10: 국민건강보험공단 압류 (김정훈 지분)

* 갑11: 대전신용보증재단 가압류

위 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 425,930,289원

이는 등기부등본 상에 기재된 총 채권 금액이며, 낙찰자가 인수하는 금액과는 별개로 매각으로 소멸될 권리들이 다수 포함되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 공동주택(아파트) 건립이 주를 이루는 주거 밀집 지역입니다.

단지는 "이편한세상대전에코포레"로, 총 19개동, 2267세대로 구성된 대단지입니다.

본 건이 속한 지역은 용운주공아파트 주택재건축사업 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 사업 진행 시 상당한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

지역 내 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 용운초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 본 건은 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역) 내에 속하므로, 교육청에 구체적인 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 교통시설: 인근 간선도로 및 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다. 주요 도로망 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 종합병원, 대형마트 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경: 33층 건물 중 11층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

지도 등 외부 지도 서비스를 활용한 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재건축 사업 불확실성: 재건축구역으로 지정되어 있으나, 사업의 추진 속도, 성공 여부, 기간 등은 불확실하며, 이는 장기적인 투자 리스크가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 도시지역, 제2종일반주거지역 내 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 특히, '기타공원시설(가로공원)'과 저촉되며 '중점경관관리구역'에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 있어 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역)에 해당하므로, 학교와의 거리 및 관련 법규에 따른 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원이나, 정보 부재 시 주의 필요)

* 건물 노후화: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 재건축 진행 시 기존 건물의 가치 하락 가능성 또는 재건축 비용 부담 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 용운초등학교 인근에 위치한 "이편한세상대전에코포레" 아파트 104동 11층 1103호입니다.

재건축구역으로 지정된 점은 향후 미래 가치 상승의 잠재력을 가지고 있으나, 재건축 사업 자체의 불확실성과 토지이용계획 상의 일부 제약 사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

교통 및 교육 환경은 양호한 편이며, 주변의 주거 환경 또한 안정적입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

하지만 임차인 현황 미상이라는 점은 명도 진행 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재건축 사업을 통한 시세 차익 기대: 용운주공아파트 재건축 사업이 원활하게 진행될 경우, 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 간선도로 접근성 등 기본적인 주거 입지 조건이 양호합니다.

* 대단지 브랜드 아파트: "이편한세상" 브랜드 인지도 및 대단지로서의 생활 편의성을 누릴 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지 사용권까지 확보되므로 소유권 행사에 제약이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 449,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 시세 동향

* 동일 단지 또는 유사 규모 단지의 과거 낙찰가율

* 본 건의 재건축 사업 진행 가능성 및 예상 소요 기간

* 명도 비용, 수리 비용 등 추가 예상 투입 비용

* 잠재적 리스크 요인(토지이용계획, 교육환경보호구역 등)에 대한 가치 반영

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 위 고려 사항들을 바탕으로 합리적인 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (구체적인 입찰가 추천은 제공하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.