나이스옥션 법원경매 대전 2026타경97 [1] 세종특별자치시 고운동 1379 고운드림 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "두루초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 단독주택 단지, 각종 근린생활시설, 관공서, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 제8층 제801호외 1개호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 근린생활시설(운동시설)로서 인접호수(801호~803호)와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임.(후첨 "호별배치도 및 사진용지"참고)

설비내역

건물 공동의 기본적인 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, E/V설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접하며, 서측의 포장도로를 이용하여 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 공히 집합건축물대장상 용도가 "근린생활시설(일반음식점)"이나 현황 "근린생활시설(운동시설)"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

물건 비고

- 일괄매각
- 근린생활시설로서 인접호수(801호~803호)와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임
- 공히 집합건축물대장상 용도가 "근린생활시설(일반음식점)"이나 현황 "근린생활시설(운동시설)"로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경97 (1)

소재지: 세종특별자치시 고운동 1379 고운드림 8층801호

용도: 근린상가

감정가: 461,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 면적 정보

토지면적: 53.99㎡ (약 16.35평)

토지지분: 53.9946㎡

건물면적: 194.90㎡ (약 58.98평)

건물지분: 194.9㎡

1.2. 건물 상세

건물명: 고운드림

층수: 8층 (총 8층 건물)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

주 용도: 제1종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "두루초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 대단위 아파트단지, 단독주택 단지, 각종 근린생활시설, 관공서, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 행정중심복합도시 내 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 다수의 학교(두루초등학교, 고운초등학교, 고운중학교, 고운고등학교 등)와 공원(솔뜰공원, 뜸이기뜰근린공원 등)이 소재하여 교육 및 여가 환경이 우수합니다.

현재까지 파악된 정보 및 주변 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 세종시 전반적으로 친환경 종합타운(폐기물 처리 시설) 조성 논의가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건물의 말소기준권리는 2015년 9월 30일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다. 이에 따라 매각으로 인해 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 922,163,971원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 조

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입/사업일자: 2022-04-12

확정일자: 2022-04-14

배당신고일자: 2026-05-26

대항력: 없음 (본 임차인은 매각으로 인해 대항력이 소멸되며, 보증금 중 인수할 금액은 없습니다.)

3.3. 말소되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요로 언급되었으나, 구체적인 권리 내용은 명시되지 않았습니다. 입찰 전 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 고운동은 행정중심복합도시 내 상업지대로서, 주변에 대규모 주거 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 다양한 근린생활시설과 공공기관, 학교 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 기능을 수행하기에 적합한 지역입니다.

4.2. 잠재적 상권

주변의 대규모 아파트 단지 및 주택 단지를 기반으로 한 안정적인 소비층 확보가 가능합니다. 또한, 인근의 관공서, 학교, 공원 등은 유동인구를 창출하여 상권 활성화에 기여할 수 있습니다. 본 건물의 경우, 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 특정 업종(예: 운동시설, 학원 등)의 대규모 공간 활용에 이점을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 두루초등학교, 고운초등학교, 고운중학교, 고운고등학교 등 다수

공공시설: 고운동 복합커뮤니티센터, 고운동 남측/북측 공공도서관

녹지공간: 솔뜰공원, 뜸이기뜰근린공원, 억새 군락지

기타: 행정중심복합도시 내 위치하여 관공서 및 기타 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 "근린생활시설(일반음식점)"이나, 현황은 "근린생활시설(운동시설)"로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경 또는 원상복구 등에 따른 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 일체 이용

본 건은 인접 호수(801호~803호)와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로, 향후 개별 호실 분리 또는 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 매수인의 이용 계획에 따라 신중한 검토가 필요합니다.

6.3. 임대차 관계

현재 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 경매 참여 시 현장 조사를 통해 임대 현황 및 계약 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

6.4. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 복잡한 권리 관계나 특수한 관리 절차가 수반될 수 있습니다. 이는 일반 물건보다 신중한 권리 분석 및 절차 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 고운동의 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 대단위 주거단지를 배후로 안정적인 상권 형성 잠재력을 가지고 있습니다. 두루초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도의 불일치, 여러 호실이 일체로 이용되고 있는 점, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 합니다. 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 절차를 따르지만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 핵심 상업지역에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 편리한 교통망과 풍부한 교육 및 생활 편의시설이 인접.

* 여러 호실이 일체로 이용 중인 특성상, 대규모 공간이 필요한 업종(운동시설, 학원, 병의원 등)에 적합.

* 인수할 임차인의 보증금이 없어 명확한 권리 분석 가능 (인수 보증금 0원).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여 산정되어야 합니다. 감정가 461,000,000원을 기준으로 주변 시세, 시장 상황, 본 건의 현황 및 리스크 요인(용도 불일치, 일체 이용 등)을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.