나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30109 [1] 충청북도 음성군 대소면 태생리 765 대소웰메이드타운 108동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 "대소중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황 은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상20층 건물내의 제17층 제1701호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 하이샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 · 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 완경사지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2020-12-18)(도시지역경계), 제2종일반주거지역(2024-12-13), 지구단위계획구역 (2015-05-08)(지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014- 02-28)(중(집)3-6)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 충청북도 음성군 대소면 태생리 765에 소재한 대소웰메이드타운 108동 17층 1701호 아파트입니다. 2026년 7월 30일 작성된 물건명세서에 따르면, 감정가는 1억 67,000,000원이며, 토지면적은 41.10㎡ (약 12.42평)이고 건물면적은 74.86㎡ (약 22.65평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 충주지원 2026타경30109 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 태생리 765 대소웰메이드타운 108동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 167,000,000원

토지면적: 41.10㎡ (약 12.42평)

건물면적: 74.86㎡ (약 22.65평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 개시결정 등기)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 삼정리에 위치하며, "대소중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: summary]

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 북측과 서측으로 각각 소로와 접하고 있습니다. [cite: summary]

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(절대제한구역), 하수처리구역, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있어 관련 법규에 따른 규제를 받을 수 있습니다. [cite: summary]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본 요약 결과, 말소기준권리는 2019년 11월 1일 접수된 수협은행 근저당 (을1)입니다. 이 근저당을 기준으로 이후 접수된 권리인 주택임차권 (을2, 허성회), 가압류 (갑4, 우리금융캐피탈), 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2) 사항도 확인됩니다. [cite: summary]

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무 및 보증금)

임차인 허성회 씨가 존재하며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 10월 4일이며, 배당신고일자는 2024년 11월 22일입니다. 그러나 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. [cite: summary]

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있습니다. [cite: summary] 임차인 허성회 씨는 대항력이 없으므로, 특별한 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

대소 웰메이드타운은 충청북도 음성군 대소면에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 일부 근린생활시설이 있습니다. 대소면 지역은 주로 주거 지역과 농경지가 혼재되어 있으며, 대소IC와 인접해 있어 교통 접근성이 좋습니다. 대소면에는 대소초등학교, 대소중학교가 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 음성 지역, 특히 대소면 일대는 과거 폐기물 불법 투기 및 악취 민원 문제가 제기된 바 있습니다. 현재는 환경 개선 사업이 진행 중인 지역이 있으며, 이는 향후 지역 이미지 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 일부 지역에서 폐공장 및 폐기물 관련 문제가 있었던 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활 정보

본 물건 인근에는 대소중학교가 위치하며, 도보로 접근 가능한 거리에 대소초등학교도 있습니다. 주변에는 마트, 병원 등 편의시설이 있어 일상생활 영위에 필요한 기반 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리 존재 여부 및 내용을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다. [cite: summary]

6.2. 기타 리스크

임차인 허성회 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 과거 대소면 지역에서 제기되었던 악취 및 폐기물 관련 민원 이력은 지역 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 음성군 대소면에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 6천만원대입니다. 주변에 학교 및 교통 시설이 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상으로는 인수될 권리가 없어 권리상 부담은 적은 편입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성, 임차인 명도 문제, 그리고 지역 내 과거 환경 문제 이력 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거지로서 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 권리 분석상 특이사항이 적습니다.

* 현재 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 대비 저평가 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없으므로, 감정가 167,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 본 물건의 최신 시세 정보와 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서는 감정가 대비 80~90% 수준인 133,600,000원 ~ 150,300,000원 선에서 검토해 볼 수 있으나, 실제 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.