나이스옥션 법원경매 청주 2026타경47 [1] 충청북도 청주시 청원구 사천동 22-20 서문빌딩 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 사천초등학교 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 근린생활시설, 아파트단지 및 교육시설 등이 주로 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 5층 건물 내 제1층 제108호 외, 외 벽 : 돌붙임, 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감, 바 닥 : 타일깔기 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1-1 : 사무소(현황:매표소)로 이용중임. 일련번호 2-1 , 3-1 : 일반목욕장(사우나)으로 이용중임. 일련번호 4-1 : 일반목욕장(찜질방)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 목욕탕설비 등(일련번호 2-1 ~ 4-1), 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 인도를 포함한 왕복 6차선의 포장도로와 북측으로 폭 5M 내외의 포장도로로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사천초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호 2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사천초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 현황 사우나 및 찜질방임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경47 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOO (청주상당신용협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 사천동 22-20, 서문빌딩 1층 108호 (도로명 주소: 충청북도 청주시 청원구 공항로 159-1)

용도: 근린상가 (현황: 사우나 및 찜질방)

감정가: 5,097,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 973.45㎡ (약 294.5평)

토지지분: 973.4485080296479㎡ (약 294.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2532.11㎡ (약 766.1평)

건물지분: 2532.11㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 사천초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 교육시설 등이 주로 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 본건 동측으로는 인도를 포함한 왕복 6차선, 북측으로는 폭 5M 내외의 포장도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(사천초등학교), 비행안전제6구역(전술)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2013년 1월 11일 접수된 청주상당신용협동조합의 근저당권(을19)입니다. 현재 진행 중인 본 경매개시결정(2026타경47)을 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,080,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요가 있으나, 세부 내용은 파악되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액은 없습니다.

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자: 무

배당신고일자: 2026-05-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자: 무

배당신고일자: 2026-05-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자: 무

배당신고일자: 2026-05-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 우

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-01-28

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-01-28

확정일자: 무

배당신고일자: 2026-05-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 20260126

확정일자: 2026-01-28

배당신고일자: 2026-05-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-25

확정일자: 무

배당신고일자: 2026-05-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-05-07

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

4.1. 건물 정보 및 현황

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 22-20번지(공항로 159-1)에 위치한 서문빌딩 내 1층 108호와 기타 복수의 호실(건물면적 총 2532.11㎡)을 포함하는 근린상가입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 5층 건물이며, 이용 상태는 사무소(매표소), 일반목욕장(사우나), 일반목욕장(찜질방)으로 파악됩니다.

4.2. 입지 및 상권 특성

사천초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 교육시설 등이 혼재하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다. 인근 도로망이 양호하여 차량 접근성이 좋습니다.

4.3. 주변 시설

주변에는 사천초등학교와 같은 교육시설 및 아파트 단지가 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없으며, 공항로 인근으로 개발 및 교통 편의성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장(다수 노선 운행)을 통해 시내 이동이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

사천초등학교가 인접해 있어 교육 접근성이 좋습니다. 다만, 비행안전제6구역 및 상대보호구역에 해당되어 특정 업종 운영 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설 및 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건은 비행안전제6구역(전술) 및 초등학교 인근의 상대보호구역에 해당되어, 건축 및 운영에 있어 군사기지 및 군사시설 보호법, 교육환경 보호에 관한 법률 등 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

"기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 따르면 임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다. 이는 인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 현재 영업 중인 사우나 및 찜질방의 임대차 현황을 정확히 파악하고 인수 시 예상치 못한 분쟁이 발생하지 않도록 사전 조사가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 사천동의 주거 밀집 지역 인근에 위치한 대형 상가 건물로, 사우나 및 찜질방으로 운영되고 있는 점이 특징입니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 교통 및 접근성이 양호하며, 주변의 아파트 단지와 학교 등은 고정적인 배후 수요를 제공할 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 및 상대보호구역에 따른 법적 제한사항과 임대 관계의 불확실성은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

모든 권리 및 임차 보증금이 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

8.2. 지역 내 상권 잠재력

사우나 및 찜질방 운영 경험이 있는 건물로서, 지역 주민을 대상으로 한 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다.

8.3. 접근성 및 주변 환경

량한 도로 접근성과 주거 단지 인근의 입지 조건은 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,097,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점, 권리 관계가 명확한 점 등을 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 초기 제안이며, 현장 조사, 주변 시세 분석, 상권 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

예상 입찰가 범위: 약 4,077,600,000원 ~ 4,587,300,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.