나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50332 [1] 경기도 광주시 삼동 93-4 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아람 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "뉴서울cc" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근교 농촌지대 로서 인근으로 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 운동시설, 농경지, 임야등이 소재하 며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 제반교통사정 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지븡 3층건 다세대주택 중 1층 102호 로서, (사용승인일:2001.07.09) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. 창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임

토지의 형상 및 이용상태

남측하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 4-6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책 지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 성남지원 2026타경50332 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 93-4 102호

건축물대장상 주소: 경기도 광주시 삼지곡길79번길 32 (삼동)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성남제일새마을금고 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 91.40㎡ (약 27.65평)

토지지분: 91.4㎡ (약 27.65평)

건물면적: 84.68㎡ (약 25.62평)

건물지분: 84.68㎡ (약 25.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건축 연도: 2001년 07월 09일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 3층건 다세대주택 중 1층 102호

외벽: 치장벽돌쌓기 마감

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감

창호: 알루미늄샷시 이중창호 등

설비: 위생 급배수, 개별난방, 소방설비 등

1.4. 권리 관계

감정가: 207,000,000원

말소기준 권리: 2014년 11월 27일 접수된 성남제일새마을금고의 근저당권 (채권액 137,800,000원)

등기부채권 총액: 137,800,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "뉴서울cc" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근교 농촌지대로서 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 운동시설, 농경지, 임야 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 해당함.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당함.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 / 외국인 등 대상)

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리 및 인수되는 권리

말소기준 권리는 2014년 11월 27일에 설정된 성남제일새마을금고의 근저당권임.

이 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으므로 이에 대한 확인이 반드시 필요함.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계 미상이며, 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

- 삼성하이빌2동(243-6)의 전용면적 53.91㎡가 2026년 5월 12일에 198,000,000원에 거래됨 (약 367만원/㎡). 2002년식.

- 삼성하이츠(나동)(310-19)의 전용면적 79.94㎡가 2026년 5월 6일에 130,000,000원에 거래됨 (약 163만원/㎡). 2011년식.

- 삼보그린빌103동(122-2)의 전용면적 73.96㎡가 2026년 5월 4일에 105,000,000원에 거래됨 (약 142만원/㎡). 2003년식.

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 84.68㎡, 2001년식 건물로, 감정가는 207,000,000원임.

주변 유사 건물의 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 보수적으로 평가되었을 가능성이 있음. 특히, 2002년식 삼성하이빌의 거래가(약 367만원/㎡)를 기준으로 환산 시, 본건의 현재 시세는 약 310,000,000원 이상으로 추정해 볼 수 있음. 다만, 거래 시점 및 개별 물건의 상태에 따라 편차가 있을 수 있으므로, 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

주위 환경 설명에 "근린생활시설"이 언급되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨. 다만, 상세한 학군, 대형마트, 병원 등 주요 편의 시설에 대한 정보는 부족함.

5.2. 기타 환경

"뉴서울cc" 인근에 위치하여 레저 활동 접근성이 양호하며, 전반적으로는 조용한 근교 농촌 주거 환경을 형성하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 및 제한 사항

- 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 법인 등이 토지 거래 시 허가가 필요하며, 이에 대한 확인이 필요함.

- 매각으로 소멸되지 않는 지상권: 실제 지상권이 존재하는지, 존재한다면 그 내용은 무엇인지 반드시 확인해야 하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있음.

- 각종 토지 이용 제한: 계획관리지역 외 다수의 개발 및 행위 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

6.2. 임대차 관련 주의사항

임대 관계가 미상이고 보증금 및 차임 또한 파악되지 않은 상태임. 인수되는 보증금은 없으나, 별도의 임대차 계약이나 점유 관계가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 함.

6.3. 건물 노후도

2001년 준공된 건물로 약 25년 경과하였음. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 조용한 주거 환경과 근린생활시설 접근성을 갖추고 있음. 경매 절차상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크가 존재하므로 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임. 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이며, 권리상 문제가 없을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

- 상대적으로 저평가된 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 상승 여력이 있을 수 있음.

- 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 활용도가 높음.

- 조용한 주거 환경: 근교 농촌 지역의 특성을 살린 쾌적한 주거 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,000,000원임.

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 건물은 ㎡당 약 142만원 ~ 367만원 범위에서 거래되고 있음.

감정가(207,000,000원 / 84.68㎡ ≈ 244만원/㎡)는 이 범위 내에 있으며, 유사 연식의 고가 거래 사례(약 367만원/㎡)를 적용 시 시세는 310,000,000원 이상으로 추정됨.

다만, 인수 가능한 지상권 존재 가능성, 임대차 관계 불확실성 등의 리스크를 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

종합적인 분석과 리스크 요인을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 225,000,000원 을 제시함. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.