나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50338 [1] 경기도 광주시 신현동 829-10 인창캐슬 106동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지하1층 지상4층 건내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2014.11.24) 외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남서측 하향의 완경사를 평탄하게 조성한 자루형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이동엽)로부터 2026.04.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50338 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 829-10 인창캐슬 106동 1층102호

건물명: 인창캐슬

동/호수: 106동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

토지 면적: 62.85㎡ (약 19.01평)

건물 면적: 52.16㎡ (약 15.78평)

건축 연도: 2014년

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지하1층 지상4층 건물 중 제1층 제102호입니다. 사용승인일은 2014년 11월 24일입니다.

토지 이용 상태:

본건 토지는 남서측 하향의 완경사를 평탄하게 조성한 자루형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 내역 요약:

본건의 말소기준권리는 을5 근저당권(채권자: 이윤선, 금액: 65,000,000원)입니다. 강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사(금액: 210,000,000원)입니다. 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 임차권, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

본건에는 임차인 이동엽(이 ) 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이동엽)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-21

* 확정일자: 2021-09-30

* 배당신고일자: 2023-11-06

주의사항:

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.04.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 등기부등본 상 해당 임차권(을6)은 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력으로 인한 부담을 인수하지 않으며, 보증금 인수 의무가 없음을 시사합니다. 따라서 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

4. 상권분석

최근 매매 시세 분석:

주변 시세 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 경기도 광주시 신현동 828번지 (블리스타운 C동, 2019년 건축, 70.17㎡): 2026년 5월 4일, 32,000만원 거래.

* 경기도 광주시 신현동 506-62번지 (보헤미안 C동, 2019년 건축, 84.74㎡): 2026년 5월 1일, 46,500만원 거래.

* 경기도 광주시 신현동 581-8번지 (아트리움 106동, 2012년 건축, 52.25㎡): 2026년 5월 1일, 13,000만원 거래.

본건(인창캐슬 106동 1층 102호)은 2014년 건축, 전용면적 52.16㎡(약 15.78평)이며, 감정가는 14,200만원입니다. 이는 평당 약 899만원 수준입니다.

비교 사례 중 2012년 건축된 유사한 면적(52.25㎡)의 '아트리움(106동)' 물건이 13,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 14,200만원은 비교적 현실적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근 다른 단지의 신축 또는 면적이 큰 주택의 거래가는 더 높게 형성되어 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가:

인근 유사 물건의 거래가와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 13,000만원 ~ 14,500만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 버스정류장 인근 위치

* 교육시설: 신현초등학교 남측 인근 위치

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역, 근린생활시설 인접

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 대항력 및 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG의 이행 여부 최종 확인 필요.

* 건축 연도: 2014년 건축으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역 등 여러 제한사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 인지되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 최근 거래된 유사 면적의 인창캐슬 단지 내 물건(13,000만원)과 비교할 때 감정가(14,200만원)가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, HUG의 확약서 제출로 인한 임차인 관련 리스크가 해소된다면 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 특수 조건: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로, 명도 관련 부담이 현저히 낮습니다.

* 적정 가격: 유사 물건의 최근 실거래가격을 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 입지: 신현초등학교 인근으로 기본적인 주거 선호도가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 13,500만원에서 14,500만원 사이로 제안합니다. 이는 유사 면적의 최근 거래가(13,000만원)와 감정가(14,200만원)를 고려한 범위이며, HUG 관련 사항이 명확히 처리된다는 전제하에 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.