나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50322 [1] 경기도 광주시 중대동 197-60 굿모닝하우스 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 중대동 소재 "중대1동마을회관" 북측 인근 계획관리지역 내에 위치하는 부동산으로서 주위로는 다세대주택 및 단독주택, 농경지 등이 산재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 중 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2012-04-06) 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 폭 약6M내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육 제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 <수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:황혜진)로부터 2026.04.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50322 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 중대동 197-60 굿모닝하우스 102동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 67.25㎡ (약 20.34평)

* 건물면적: 59.72㎡ (약 18.07평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (외)

* 사용승인일: 2012년 4월 6일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 광주시 중대동 소재 "중대1동마을회관" 북측 인근 계획관리지역 내에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 산재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 본건 필지는 북서측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역(계획관리)

* 성장관리구역(성장관리구역(주거형))

* 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 자연보전권역<수도권정비계획법>

* 공장설립승인지역<수도법>

* 특별대책지역<환경정책기본법>

* 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

1.2. 권리분석

* 권리분석 개요: 본 건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2026년 2월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

* 말소 예정 권리:

* 을5. 주택임차권 (황혜진, 190,000,000원)

* 갑4. 강제경매 (주택도시보증공사, 190,000,000원, 말소기준권리)

* 그 외 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다(지상권 등).

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황 (주택도시보증공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 10월 15일

* 배당신고일자: 2023년 11월 30일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 대항력을 포기하였으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.)

* 주의사항: 주택도시보증공사(양도전:황혜진)로부터 2026.04.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 본 건 낙찰자가 임차인과 관련된 보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 명확히 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 중대동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거지역으로, 인근에 농경지가 산재하여 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리구역(주거형)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 존재합니다. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 여러 규제가 적용되는 지역이므로 개발 및 이용 시 관련 법규를 충분히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입이 원활하여 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 주거 기능을 갖추고 있습니다. 건물은 2012년에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대 관계는 미상으로 파악되나, 등기부 및 제공된 정보에 따르면 HUG의 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나, 임차인이 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었음에도 불구하고, 혹시 모를 예상치 못한 법적 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용 제한: 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상이 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

* 미상 정보: 본건의 정확한 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 중대동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 185,000,000원입니다. 건물은 2012년에 건축되었으며, 2층에 위치하고 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확합니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(59.72㎡) 대비 감정가가 현재 시장가보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 특히, HUG로부터 제출된 확약서로 인해 임차인 관련 리스크가 최소화된 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 일부 토지이용 제한 및 지역적 특성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없으며, 말소기준권리 이후 권리 소멸로 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 주변 시세보다 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* HUG의 확약: 주택도시보증공사의 확약으로 인해 임차인 관련 불확실성이 해소된 점이 큰 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준의 시장 가치를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 유사한 조건의 인근 다세대주택(중앙파크힐, 2015년식, 53.34㎡)이 2026년 5월 20일에 218,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(2012년식, 59.72㎡)의 시장 가치는 더욱 높다고 볼 수 있습니다.

임차보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려하여, 235,000,000원을 합리적인 예상 입찰가로 제시합니다.

이 예상 입찰가는 보수적인 시장가 산정 및 경매 물건의 특성을 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 현장 분위기 및 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.