나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30487 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 167-1 한솔파크빌 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사본동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하는 '한솔파크빌' 제2동 제3층 제301호로서 주위는 연립 및 다세대주택, 주상용부동산, 학교, 공원 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 샷시 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건부지는 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30487 (1) 사건번호로 경기도 부천시 소사구 소사본동 167-1, 한솔파크빌 2동 3층 301호에 해당하는 본 물건은 다세대주택입니다.

감정평가액은 202,000,000원이며, 토지 면적은 27.77㎡ (약 8.4평), 건물 면적은 57.30㎡ (약 17.3평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 이OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사본동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 연립 및 다세대주택, 주상용 부동산, 학교, 공원이 혼재되어 있습니다.

차량 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역)으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이문자 씨가 거주 중입니다.

임차인 이문자 씨는 보증금 200,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2021년 5월 28일, 확정일자는 2021년 4월 16일입니다.

말소기준권리는 2022년 2월 11일 접수된 한정이앤씨주식회사의 근저당권(650,000,000원)입니다.

등기부 요약에 따르면, 을구 8번 순위의 주택임차권(이문자, 200,000,000원, 2023년 8월 4일 등기)이 존재하며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 임차인 이문자 씨의 보증금 200,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 850,000,000원 (근저당 650,000,000원 + 임차권 200,000,000원)입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 및 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

대형 상업 시설이나 상업 활동이 활발한 중심 상업 지구는 아니나, 인근 행정복지센터와 학교 등은 생활 편의성을 높여줍니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '소사본동 행정복지센터'가 인근에 위치하며, 주변에 학교와 공원이 있어 생활 환경이 비교적 양호합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행 및 주차가 용이한 편입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이문자 씨의 보증금 200,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 투자 금액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 향후 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 학교와의 인접성으로 인해 건축이나 용도 변경 시 교육 당국의 규제를 받을 수 있습니다.

* 채권 총액의 과다: 감정가(202,000,000원) 대비 근저당 및 임차권 등기 채권 총액(850,000,000원)이 매우 높아, 유찰 가능성이 있으나 낙찰 시 인수되는 보증금 부담이 클 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계에 대한 상세 정보가 부족하여, 현장 확인을 통해 추가적인 임대차 관계가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사본동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 이문자 씨의 보증금 200,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다.

이 인수되는 보증금을 포함한 총 지출 금액이 물건의 실제 가치와 비교했을 때 수익성이 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 토지거래허가구역 등 규제 사항도 고려해야 합니다.

감정가 대비 채권 총액이 과도하게 높아 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 소사본동의 주거 지역 내에 있어 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 부동산 가치: 2002년 건축된 건물의 전용면적 57.30㎡ (약 17.3평)으로, 소형 주택에 대한 수요는 꾸준합니다.

* 인수되는 보증금 고려: 임차인의 보증금 200,000,000원을 고려한 총 투자 금액 대비 예상 수익률을 면밀히 분석해야 합니다. 만약 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받아 인수 보증금 부담을 상쇄할 수 있다면 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 바탕으로 시세를 추정하였습니다.

최근 매매 사례(2002년식 다세대주택, 36.71㎡, 160,000,000원)를 기준으로 평당 단가를 산정하면 약 4,358,750원/㎡입니다.

본 물건의 면적(57.30㎡)에 이를 적용하면, 물건 자체의 예상 시세는 약 249,708,000원입니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다.

따라서, 총 실질 지출액은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 '총 실질 지출액'이 '예상 시세'를 초과하지 않아야 합니다.

이론적으로 최대 입찰가는 '예상 시세' - '인수 보증금'이 되어야 하므로, 249,708,000원 - 200,000,000원 = 49,708,000원이 됩니다.

하지만 경매에서는 통상적으로 감정가 이상에서 낙찰되는 경우가 많고, 5천만원대의 입찰가로는 낙찰 가능성이 낮습니다.

본 물건은 높은 인수 보증금 부담으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상됩니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 으로 제안합니다.

이 경우, 총 실질 지출액은 150,000,000원(입찰가) + 200,000,000원(인수 보증금) = 350,000,000원이 됩니다.

이는 예상 시세(약 2.5억원)를 크게 상회하므로, 본 물건에 대한 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

신중한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.