나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50800 [1] 경기도 오산시 양산동 666 늘푸른오스카빌 106동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 경기캠퍼스" 남동측 인근에 위치하는 늘푸른 오스카빌 106동 13층 1304호로서 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경 지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 18층 중 13층 1304호로서 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-21)(펀키즈유치원(화성오산교육지원청 문 의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26. ~26.8.25., 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.12.12일 수원지방법원 오산시법원의 임차권등기명령(2023카 임173)으로 2023.12.12일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이현숙)로부터 2026.4.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2026타경50800 (1) 사건으로, 경기도 오산시 양산동 666 늘푸른오스카빌 106동 13층 1304호에 소재한 아파트입니다.

감정가는 311,000,000원이며, 토지 면적은 55.53㎡ (약 16.8평), 건물 전용 면적은 84.99㎡ (약 25.7평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 등 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 경기캠퍼스" 남동측 인근에 위치한 늘푸른오스카빌 아파트 106동 13층 1304호입니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

인접 도로 상태는 단지 내 포장 도로가 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2026년 2월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경50800)입니다.

등기부등본상 을13번 주택임차권(권리자: 이 , 권리금액: 270,000,000원, 확정일자: 2021-11-24, 전입일자: 2021-12-06)이 존재하나, 해당 임차권은 말소 대상입니다.

또한, 본 건과 관련하여 주택도시보증공사(양도전:임차인 이 )로부터 2026년 4월 29일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이로 인해 해당 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 경매 절차를 통해 임차권은 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

단지 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근에 한신대학교가 위치하여 유동인구 및 학생 수요가 일부 있을 것으로 예상됩니다.

대형마트나 백화점 등 대규모 상업 시설은 인근 시로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

전반적으로 주거 편의 시설 위주의 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 철근콘크리트 구조로, 18층 중 13층에 위치하고 있습니다.

건물 내부에는 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

단지 주변으로 학교, 병원, 마트 등 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

주변 교통 상황은 차량 및 대중교통 이용 모두 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인 이 관련 사항입니다.

비록 임차인이 대항력을 포기하고 HUG와 확약서를 제출하여 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황이지만, 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

특히, 임차권등기명령이 말소 예정임에도 불구하고 임차인이 계속 거주하거나 명도를 거부할 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

감정가 311,000,000원에 비해 최근 실거래가가 낮은 편인 점도 가격 측면에서의 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

경기도 오산시 양산동 늘푸른오스카빌 아파트 경매 물건은 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

건물 상태 및 설비는 일반적인 아파트 수준이며, 단지 내 편의시설도 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

핵심적인 권리 분석 결과, 임차인 이 의 대항력이 배제되고 보증금 인수 의무가 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본 건의 가장 큰 메리트입니다.

다만, 임차인 관련 예상치 못한 상황 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 격차를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

임차인의 보증금 인수 의무가 없어 초기 투자 비용 부담이 현저히 낮습니다.

강제경매 물건으로, 채권자인 주택도시보증공사의 적극적인 매각 진행이 예상됩니다.

주변 시세 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 오산시 지역의 부동산 시장 성장 가능성에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 311,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 15일 106동 17층이 260,000,000원, 2026년 6월 13일 103동 8층이 272,000,000원, 2026년 7월 25일 (동/층 정보 없음) 3층이 260,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 전용면적 84.99㎡ (약 25.7평) 기준 시세가 260,000,000원 ~ 272,000,000원 수준임을 나타냅니다.

최고층 18층 중 13층에 위치한 본 건의 층수 및 상태를 고려할 때, 최근 실거래가 평균 또는 최고가 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 0원임을 감안하고, 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰가 확보를 위해 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

본 건의 시세는 약 260,000,000원 ~ 275,000,000원으로 분석됩니다.

리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 270,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

좀 더 공격적으로 입찰한다면 285,000,000원까지도 고려 가능하나, 낙찰 후 명도 비용 등을 추가로 고려해야 합니다.

따라서, 현재 시세와 권리 분석 결과(인수 보증금 0원)를 종합하여, 예상 입찰가는 275,000,000원 내외를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.