나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501531 [1] 인천광역시 부평구 부평동 484-6 스프링스빌 에이동 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개서초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 부평역(지하 철1호선 및 인천지하철1호선) 및 부개역(지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체 로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금171,000,000원, 범 위 : 제6층 제602호 59.97㎡ 전부 임대차계약일자 : 2022년10월15일, 주민등록일자 : 2022년10월28일 점유개시일자 : 2022년10월28일, 확정일자 : 2022년10월28일 임차권자 : 하**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501531 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 484-6 스프링스빌 에이동 6층602호

용도: 다세대주택

감정가: 193,000,000원

토지면적: 19.19㎡ (약 5.80평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주O (주택도시보증공사)

건축년도: 2009년 12월 (최초 사용승인 2010년 6월)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, "부개서초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트단지, 오피스텔, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부평역(지하철 1호선 및 인천지하철 1호선) 및 부개역(지하철 1호선)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상은 인접 필지와 등고평탄한 사다리형이며, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 24일자 계양구(인천광역시)의 압류 (교통행정 과-3089).

등기부등본상 확인되는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원).

주택임차권(하동윤)이 존재하나, 대항력이 없고 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역에 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 복합 상권입니다.

주변에 학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권의 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근 학교 및 주거 단지 주변으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 교통시설: 부평역, 부개역 등 지하철 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕의 지상 6층 건물 중 6층에 위치하며, 내부 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 관련 사항: 물건명세서상 임차권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 내용이 있으나, '인수 보증금 합계 0원' 및 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 서류 및 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 규제: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 소재 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주변 환경이 비교적 안정적인 지역에 위치하고 있습니다.

경매 절차상 특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 내용이 있으나, 현재까지의 정보로는 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 관련 권리 관계의 최종 확인은 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 부평역, 부개역 등 지하철역 인접

* 배후 주거 수요: 주변 아파트, 다세대주택 단지 형성으로 안정적인 수요 기대

* 근린생활시설 혼재: 주거 외 부대시설 이용 편리

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 건물면적은 59.97㎡ (약 18.14평)이며, 감정가는 193,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 거래 사례에서 평당 약 594만원 ~ 725만원의 시세를 보이고 있습니다. (건물 연식 및 상태에 따라 편차가 존재합니다.)

이를 바탕으로 추정 시세는 약 119,640,000원 ~ 127,000,000원 범위로 산정됩니다.

다만, 감정평가액(193,000,000원) 및 임차 보증금 171,000,000원(인수 부담 없음) 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황 및 권리 관계의 최종 확인을 거쳐 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.