나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501535 [1] 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 14층1401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 공동주택 및 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 부평역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 제15층 건물 중 제14층 제1401호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2012-09-07)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측, 북동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501535 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 14층1401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 4.40㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.3971㎡ (약 1.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.40㎡ (약 6.78평)

건물지분: 22.4㎡ (약 6.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 도시형생활주택

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부평시장역이 도보 거리에 위치한다는 정보도 있습니다.

토지는 사다리형으로, 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로 명시되어 있어, 현재 시점(2026년 9월 23일)에서는 해당 제한은 만료되었습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 갑구 5번 광명세무서의 압류입니다.

채무자 겸 소유자는 정만수(갑구 4번 소유권이전)이며, 채권자는 주택도시보증공사(갑구 6번 강제경매)입니다.

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(박관태)가 2022년 11월 22일 전입하였으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다. 확정일자는 2022년 11월 1일이며, 배당신고일자는 2024년 11월 21일입니다. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

등기부등본 상 을구 5번 주택임차권(박관태)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

따라서, 매각으로 인해 본 건의 임차권은 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부평동 일대는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 및 주거 시설이 공존하고 있습니다.

건물 자체도 공동주택 용도 외에 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설로도 이용 가능하게 건축되었습니다,.

주변 상권이 다양하여 쇼핑이나 외식 등 생활 편의 시설 이용이 편리하다는 평가가 있습니다.

인근에 오피스텔(에덴캐슬)이 2017년 건축되어 1.83억 원에 거래된 사례가 있어, 주거 및 상업 시설에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

교통: 본 건은 부평역 및 부평시장역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다,. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설: 주변에 다양한 상권이 발달하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 건물 내 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다,. 일부 후기에서는 방음이 잘 되어 조용하고 쾌적한 환경을 제공한다고 언급하나, 다른 후기에서는 바퀴벌레 출몰이나 소음 관련 언급도 있어 실제 거주 시에는 유닛의 상태 및 주변 환경에 따른 차이가 있을 수 있습니다,.

6. 잠재적 리스크

도시형생활주택: 일반 아파트와 달리 일부 규제나 관리 측면에서 차이가 있을 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 비록 임차권이 말소될 예정이고 인수할 보증금이 없으나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 거래 과정에서 발생할 수 있는 복잡성이나 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 HUG와의 관련 절차 및 최종 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

건물 노후화: 2012년 사용승인된 건물로, 준공 후 10년 이상 경과함에 따라 유지보수 및 수선 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 환경: 일부 후기에서 바퀴벌레 등 위생 문제나, 상업 지역 특성상 발생할 수 있는 소음(예: 테마파크 인접)에 대한 언급이 있습니다,. 이는 유닛의 방향, 층수, 위치에 따라 체감 정도가 다를 수 있습니다.

토지이용계획: 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 제한이 적용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 핵심 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 부평역 초역세권의 우수한 교통망과 잘 발달된 상권을 배후로 하고 있어 거주 편의성이 높을 것으로 판단됩니다. 권리관계 또한 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 편입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 '도시형생활주택'이라는 점, 그리고 일부 거주 후기에서 언급된 위생 및 소음 관련 이슈는 입찰 전 반드시 추가적인 확인과 현장 조사가 필요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 감안하더라도, 입지와 가격 경쟁력을 갖춘다면 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지: 부평역, 부평시장역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

명확한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상권 발달로 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

시세 대비 경쟁력: 감정가가 1억원이며, 주변 유사 물건의 시세 및 경매 동향을 고려 시, 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 100,000,000원이며, 전용면적은 22.40㎡(약 6.78평)입니다.

최근 실거래가 정보 및 주변 시세 분석 결과, 다음과 같은 점들을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

JSON으로 제공된 최근 매매 데이터 중, '해피팰리스'의 경우 49.26㎡가 28,400만원에 거래되었으며, 이는 약 5,765,000원/㎡의 가격 수준입니다. 만약 이 가격 수준을 본건(22.40㎡)에 적용하면 약 129,156,000원의 가치가 산출됩니다.

반면, 비교적 오래된 건물(2001~2002년식)의 경우 38.94㎡가 7,000만원(약 1,797,000원/㎡) 또는 56.08㎡가 12,300만원(약 2,193,000원/㎡)에 거래된 사례도 있어, 건물 연식 및 상태에 따른 가격 차이가 클 것으로 보입니다.

본 건 '대준블루온'은 2012년식으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 100,000,000원(약 4,464,000원/㎡)입니다,.

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항이 있으나, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 권리 관계는 명확한 편입니다.

하지만, 일부 후기에서 언급된 위생 문제나 소음 등 잠재적 리스크를 감안하고, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

종합적으로 고려 시, 본 건의 감정가인 100,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 유연하게 입찰가를 산정하는 것이 좋겠습니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.