나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501517 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 269-4 미래홈타운 1동 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천지방법원" 서측 인근에 인근에 위치하며 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 제9층 제901호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-12-26), 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정 (변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2026타경501517 (1) 사건의 부동산강제경매 물건으로, 인천광역시 미추홀구 학익동 269-4 미래홈타운 1동 9층 901호에 소재하고 있습니다.

건물은 2016년에 준공된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 9층에 위치한 오피스텔이며, 전용면적은 70.03㎡ (약 21.18평)입니다. 토지 지분 면적은 19.14㎡ (약 5.79평)입니다.

감정평가액은 203,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사로 추정됩니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501517 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 269-4 미래홈타운 1동 9층 901호

용도: 오피스텔

건축년도: 2016년

토지면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

건물면적: 70.03㎡ (약 21.18평)

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, 인천지방법원 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 주위 환경 및 교통

* 위치: 인천지방법원 서측 인근

* 지역: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 밀집 지역

* 교통: 본건 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 이용계획

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 학익시장지구

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상)

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 인천지방법원 2026년 2월 24일 접수된 강제경매 (을구 8번)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 임차인 관련 및 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계가 존재합니다.

3.1. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 주택도시보증공사 (정강현)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-24

확정일자: 2022-05-31

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 처리된 권리이며, HUG 인수조건 변경과 관련된 사항으로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: LE THI NGOC DIU

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-18

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있는 임차인으로, 명도 관련 잠재적 리스크가 있습니다.

* 임차인: NGUYEN QUOCBAO

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-18

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있는 임차인으로, 명도 관련 잠재적 리스크가 있습니다.

* 임차인: NGUYEN THI MAT

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-18

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있는 임차인으로, 명도 관련 잠재적 리스크가 있습니다.

* 임차인: NGUYEN TUE NHI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-18

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있는 임차인으로, 명도 관련 잠재적 리스크가 있습니다.

* 임차인: NGUYENYRANHUNG

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-18

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있는 임차인으로, 명도 관련 잠재적 리스크가 있습니다.

인수되는 임차보증금은 현재까지 0원으로 확인됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인들의 존재로 인해 명도 과정에서 시간과 비용이 추가될 수 있습니다.

3.2. 기타 권리사항

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등의 특이사항이 존재하며, 이는 낙찰 후 인수 또는 말소 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 인천지방법원 인근에 위치하여 법조계 종사자 및 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 업무 및 주거 지원 기능의 상권으로 판단됩니다.

4.1. 주변 주요 시설

* 인천지방법원 (인접)

* 다양한 업무시설 및 오피스텔, 아파트 단지

* 근린생활시설 (편의점, 식당 등)

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 인천지방법원 인근에 위치하여 행정 및 법률 서비스 접근성이 우수합니다.

차량 접근성이 양호하며, 도보 거리에 버스정류장이 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 다수

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑 및 외식 가능

* 의료/교육: 주변에 병원 및 학교 시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인 필요

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인들의 존재입니다. 특히 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인들은 명도 과정에서 상당한 어려움과 불확실성을 야기할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등의 복잡한 권리관계는 낙찰 후 인수 부담이나 명도 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 이용계획상 토지거래계약허가구역 지정 (외국인 등 대상)은 향후 매각 시 고려해야 할 사항입니다.

6.1. 주요 리스크 요약

* 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 미상)에 의한 명도 지연 가능성

* HUG 관련 조건 및 기타 선순위 권리관계로 인한 불확실성

* 토지거래계약허가구역 지정 (매각 시 외국인 등 대상)

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 비교적 신축(2016년 준공)인 오피스텔입니다.

그러나 현재 파악된 정보만으로는 대항력 있는 임차인들과 관련된 명도 리스크가 매우 높은 상황입니다. 보증금이 0원으로 신고된 임차인들의 법적 지위와 실제 거주 여부, 명도 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항 또한 정확한 내용을 파악해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 상당한 할인된 가격으로 접근해야만 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 법원 인근이라는 특수성으로 인한 잠재적 임대 수요 (주변 법조계 종사자 등)

* 준신축 오피스텔로서의 기본적 상품성

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대 (학익시장지구 지구단위계획구역)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 2025년 11월 70.03㎡가 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 가장 최근 거래인 2026년 7월 72.56㎡는 147,000,000원에 거래되었습니다.

그러나 현재 다수의 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하고 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상되는 점, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계를 고려할 때, 감정가나 최근 거래가 수준으로는 낙찰받기 어려울 수 있습니다.

현 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 130,000,000원 사이로 제안합니다.

구체적인 최적 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임차인 점유 확인, 명도 가능성 및 소요 비용 분석, HUG 관련 조항 상세 검토 등 추가적인 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.